Mindestbetrag bei Rangklasse 2: Gesamtbetrachtung?

Das ist natürlich eine gute Frage, aber ich denke auch, dass ich hier die Forderungen zusammenrechnen würde und damit dann die Einheitswertgrenze locker erreiche! Schwierig wird es dann natürlich nur, wenn sie den ersten Beitrittsantrag zurücknehmen würden...

Wie hoch ist übrigens dein Verkehrswert, darfst doch maximal 5% des Verkehrswertes in Rangklasse 2 haben...

Zweck der "3 %"-Hürde ist es, die Versteigerung in jenen Fällen zu verhindern, in denen die Entziehung des Wohnungseigentums nach § 18 Abs. 2 WEG unzulässig ist.

Im Protokoll des Bundestags im Gesetzgebungsverfahren heißt es:
In Satz 1 (neu) ist die Mindesthöhe des Betrages festgelegt, die beim Betreiben aus der neuen Rangklasse 2 zu berück- sichtigen ist. Die Regelung ist im Hinblick auf § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG erforderlich, der für die Entziehung des Woh- nungseigentums eine Mindesthöhe des Verzugsbetrages vorschreibt, um eine Verhältnismäßigkeit zwischen dem Fehlverhalten und der Sanktion (Pflicht zur Veräußerung) zu wahren. Ohne eine solche Vorschrift träte ein Wertungs- widerspruch auf, weil das Wohnungseigentum im Wege der Vollstreckung aus Rangklasse 2 bei einem niedrigeren Be- trag als dem in § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG festgelegten Ver- zugsbetrag entzogen werden könnte. Dies ist insbesondere vor dem Hintergrund beachtlich, dass es künftig bei Zah- lungsrückständen in der Praxis wohl vornehmlich zu Ver- steigerungen aufgrund eines Zahlungstitels aus der Rang- klasse 2 kommen wird, da die Versteigerung aufgrund eines Entziehungsurteils nur ein Betreiben aus Rangklasse 5 ermöglicht und das Entziehungsurteil – im Vergleich zum Vollstreckungsbescheid – schwieriger herbeizuführen ist.

Heißt das, dass diese Grenze nur bei Anordnung / Beitritt überschritten sein muss? Oder müssen wir das Verfahren aufheben, sobald eine Teilzahlung erfolgt ist, durch die die Forderung, wegen der betrieben wird, unter 3 % vom Einheitswert sinkt?

Sicher bin ich nicht, aber im vorliegenden Fall plädiere ich für eine Gesamtschau.

Also ich würde ja denken, dass die Grenze in jedem Stadium des Verfahrens zu beachten ist und nicht nur bei Anordnung oder Beitritt.
Wenn die Schuldner eine Teilzahlung leisten, dann müsste geprüft werden, ob die Grenze unterschritten ist... Aber muss ich dann aufheben oder fallen die Forderungen dann "einfach" in eine andere Rangklasse (bpsw. in die 5)?

Also ich würde die beiden Anträge nicht einheitlich betrachten. Liegt die erneute Forderung unter den 3% ist das sein Pech.
Ein Gegenbeispiel: Gläubiger aus Rang 3 versteigert wegen eines Teilbetrages und stellt dann einen Beitrittsantrag wegen des Restbetrages. Da würde keiner auf die Idee kommen, diesen Restbetrag dem Teilbetrag zuzurechnen. Das ist auch eine Vollstreckung aus dem gleichen Rang und dem gleichen Titel. Es ist ja nicht der selbe Anspruch, sondern ein weiterer.

Ja aber in Rangklasse 3 gibt es ja auch keinen Mindestbetrag, der fürs betreiben erreicht werden müsste...

Zitat von 15.Meridian

Heißt das, dass diese Grenze nur bei Anordnung / Beitritt überschritten sein muss? Oder müssen wir das Verfahren aufheben, sobald eine Teilzahlung erfolgt ist, durch die die Forderung, wegen der betrieben wird, unter 3 % vom Einheitswert sinkt?

Ich behaupte zunächst letzteres und stimme mit dem Folgenden überein:

Zitat

Sicher bin ich nicht, aber im vorliegenden Fall plädiere ich für eine Gesamtschau.

In einem Verfahren nach § 18 WEG muss sich der Wohnungseigentümer bis zur letzten mündlichen Verhandlung mit mehr als 3 % in Verzug befinden. Zahlt er vorher, kann er nicht verurteilt werden. Nach Urteilserlass hat er nur noch die Möglichkeit die Folgen gem. § 19 Abs. 2 WEG abzuwenden.
Dementsprechend muss m.E. zwingend bei Betreiben der WEG der Zeitpunkt der Anordnung der entscheidende sein. Hier muss die 3 % Grenze überschritten sein. Danach ist eine Abwendung nur noch durch Zahlung sämtlicher Forderungen nebst Zinsen und Kosten möglich.

Das würde ich so sehen wie Stefan.

Ich bin nicht sicher, würde aber eine Gesamtschau nicht von vornherein verwerfen; denn die Vollstreckung aus der besseren Rangstelle wegen weniger als 3 % würde doch auch bei der Gesamtschau nicht möglich sein. M.E. will der Gesetzgeber (nur) das verhindern. Dem Sinn und Zweck der Grenze wäre mE auch Genüge getan, wenn die 3 % laufend, wenn auch aus mehreren Anordnungen, gereicht sind. So gesehen halte ich § 18 WEG nicht für entgegenstehend.

Kann es wirklich darauf ankommen, ob die Vollstreckung auf einem oder mehreren Beschlüssen zugunsten der WEG beruht?

Dann würde der WEG die Rangklasse 2 abgeschnitten werden, wenn sie die laufenden Wohngelder, insbesondere die nach der ersten Anordnung angefallenen, kleinteilig titulieren lassen würde und jeweils beitreten würde.

Zitat von Kai

So gesehen halte ich § 18 WEG nicht für entgegenstehend.

Falls Du Dich auf mein Posting beziehst, so halte ich den § 18 WEG auch nicht für entgegenstehend, im Gegenteil im Zusammenwirken mit der Gestzesbegründung zu § 10 Abs. 1 Ziff. 2 ZVG bedeutet es für mich, dass nur bei Anordnung die 3 % Grenze überschritten sein muss. Alles andere wäre auch systemwidrig. Würde wie hier vorgeschlagen, eine Aufhebung erfolgen müssen, wenn die Forderung im Lauf des Verfahrens 3 % unterschreitet, könnte die WEG, anders als alle anderen Gläubiger, nicht mehr die volle Forderung mit Zinsen und Kosten in der Immobiliarvollstreckung beitreiben.

Was das Zusammenrechnen angeht, so bin ich mir natürlich auch nicht sicher. Einerseits stellt jeder Beitritt ein eigenständiges Verfahren dar, andererseits handelt es sich um fortlaufende Hausgeldforderungen für dieselbe WEG. Ich tendiere zur Zusammenrechnung.

Ein Beitritt ist ein selbständiges Verfahren. Da jedesmal die Vollstreckungsvoraussetzungen gegeben sein müssen bin ich dafür das jedesmal die 3 % erreicht sein müssen. Wenn das Anordnungsverfahren aufgehoben wird, was ist dann mit dem Beitritt ? Dann hat man nur noch das Verfahren aus dem Beitritt, obwohl dafür die Vollstreckungsgrenze nicht erreicht ist und müßte dann ebenfalls aufheben.

Zitat von deere7710

ob allerdings die forderung voll befriedigt wird, steht woanders.

Die Kollegen sprachen von Aufhebung, darauf bezog sich mein Post.

M.E. will der Gesetzgeber, dass rückständige Hausgelder bis zu 5 % des Verkehrswertes vorrangig befriedigt werden. Und die Überlegung ist halt die, dass es sich bei AO und BE um eben diese < 5 % handelt und somit in der Zusammenrechnung vorrangig sein könnten. Ob diese Überlegung von Obergerichten geteilt wird, wird z.Zt. wohl keiner sagen können. Das ganze hat indes nichts mit der Erschöpfung der Teilungsmasse zu tun, worauf sich Dein Post wohl offensichtlich bezog.

Damit würde die WEG schlechter gestellt werden als nach § 19 Abs. 2 WEG und das ist, denke ich, mit Sicherheit nicht richtig und der Wertewiderspruch, der laut Gesetzesbegründung vermieden werden soll, wäre gerade dann eingetreten. Die WEG sollte nicht besser gestellt werden als im Verfahren nach § 18 WEG, mit Sicherheit jedoch auch nicht schlechter.

Dass die von § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG für einen Beitritt der Wohnungseigentü-mergemeinschaft zu einem Zwangsversteigerungsverfahren im Rang von § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG verlangte Wertgrenze von 3 % des Einheitswerts überschritten ist, kann dadurch bewiesen werden, dass die Forderung wegen der der Beitritt beantragt wird, 3% des rechtskräftig festgesetzten Verkehrswerts des Versteigerungsobjekts übersteigt.

BGH, Beschluss vom 2. April 2009 - V ZB 157/08

Das gilt ja nur für Beitritte. Bei AO bleibt alles wie es ist.

PS Die Entscheidung ist so neu, dass ich sie nicht mal bei juris gefunden habe.