Hier läuft folgende Voranfrage:
Es soll Wohnungseigentum u. a. an den Räumen Nr. 2 lt. Aufteilungsplan gebildet werden. Die Toilette dieser Wohnung liegt jedoch separat, zwar direkt neben der Wohnung, jedoch nur über die gemeinschaftliche Diele erreichbar. Ansonsten sind Wohnung und Toilette in sich abgeschlossen, auch Wasserversorgung etc. läge innerhalb des Sondereigentums.
Meiner Meinung nach sollte das zulässig sein.
Wie seht Ihr das? Und wenn es als Wohnung Nr. 2 nicht zulässig wäre, müsste es doch als Teileigentum mit der Bezeichnung "Wohnräume und Toilette Nr. 2" letztlich doch wieder zulässig sein?
WEG - Wohnung und Toilette getrennt
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Ich hätte auch keine Bedenken, da regelmäßig auch Kellerräume als zur Wohnung gehörende Räume nur über gemeinschaftliches Eigentum zu erreichen sind.
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Ich denke auch, daß das zulässig sein müßte. Umgekehrt ginge nicht, das ist klar. Aber Sondereigentum, das über Gemeinschaftseigentum erreichbar ist, ist doch der Normalfall. Und daß nicht alle Räume mit der gleichen Nummer zusammen über eine Tür erreichbar sind, kennen wir doch auch.
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Um Sondereigentum an Wohnräumen begründen zu können, müssen sich die zur Führung eines Haushaltes erforderlichen Einrichtungen in dieser Wohnung (= innerhalb des räumlichen Abschlusses) befinden (Weitnauer in Weitnauer/Hauger/Lüke/Mansel, WEG, 8. Auflage 1995, § 3 RN 51; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 14. Auflage 2008, RN 2819 Fußn. 56; BayVGH, NJW-RR 1991, 595 = DNotZ 1991, 481/482). Dazu gehört stets eine Küche oder ein Raum mit Kochgelegenheit sowie Wasserversorgung, Ausguß und WC (Ziff. 4 der AV für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß § 7 Absatz 4 Nr. 2 und § 32 Absatz 2 Nr. 2 WEG vom 19.03.1974; BAnz Nr. 58 vom 23.3.1974; vgl. dazu BayObLG, Rpfleger 1984, 407/408; Schöner/Stöber, a.a.O.; Bärmann/Armbrüster, WEG, 11. Aufl., 2010, § 3 RN 78, 79; Weitnauer in Weitnauer/Hauger/Lüke/Mansel § 3 RN 51). Lediglich bei nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen kann hiervon eine Ausnahme gemacht werden (BayObLG, NJW 1992, 700 = Rpfleger 1992, 154; a. A.: Weitnauer, § 3 WEG RN 61). Das Vorhandensein dieser Räumlichkeiten (innerhalb des Wohnungsabschlusses) ist in dem amtlichen Aufteilungsplan zu dokumentieren; ohne diese Dokumentation ist ein Grundbuchvollzug nicht möglich (LG Dresden, B. v. 14.02.1995; 2 T 0763/94). Damit sollten die Mißstände, die sich aus dem früheren Stockwerkseigentum ergaben, beseitigt werden. Auch kann ein Toilettenraum für sich allein nicht Gegenstand eines Teileigentumsrechts sein, wenn er bestimmungsgemäß der Versorgung von Wohnräumen dient (OLG Düsseldorf, NJW 1976, 1458; zitiert bei Bärmann/Armbrüster, § 3 WEG RN 82). Ansonsten wäre jedoch die Begründung von Teileigentum an einem Toilettenraum möglich (Bärmann/Armbrüster, a.a.O., offen gelassen vom BayObLG, DNotZ 1992, 718:..Abgesehen davon erscheint es zweifelhaft, ob ein Kellerraum ebenso wie die angeführten Räume (Toilette, Vorflur) immer nur Teil einer Wohnung sein und keinem eigenständigen Zweck dienen kann..).
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Mist. Dann halte ich mich bei Wohnungseiern besser zurück. Mein letztes ist wohl zu lange her.
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In unserer Landeshauptstadt würde kürzlich eine ETW mit WC auf halber Treppe zur Zwangsversteigerung ausgeschrieben. Zumindest dort hat man also eine derartige Eintragung als zulässig angesehen.
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Ich weiß zwar nicht, in welcher Kommune Du tätig bist, aber mit der (inzwischen aufgehobenen) Bestimmung des § 3 Absatz 3 WEG gab es für die neuen Bundesländer in Bezug auf die Anforderungen an die Abgeschlossenheit von Wohnungen Sonderregelungen.
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Hätte man die Toilette nicht besser als Teileigentum ausgewiesen?:D
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Hätte man die Toilette nicht besser als Teileigentum ausgewiesen?:D
Wenn ich Prinz richtig verstanden habe, ist ohne das in den (Wohn-)Räumen befindliche WC überhaupt keine Begründung von Sondereigentum anWohnräumen, sondern nur an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen möglich... -
Ich weiß zwar nicht, in welcher Kommune Du tätig bist, aber mit der (inzwischen aufgehobenen) Bestimmung des § 3 Absatz 3 WEG gab es für die neuen Bundesländer in Bezug auf die Anforderungen an die Abgeschlossenheit von Wohnungen Sonderregelungen.
War nicht in unserer Gemeinde, aber in unserem Bundesland: Schleswig-Holstein -
Hätte man die Toilette nicht besser als Teileigentum ausgewiesen?:D
Nee, nee, wenn da der Sportteil ausliegt, fällt das eher unter Wohnen. -
In unserer Landeshauptstadt würde kürzlich eine ETW mit WC auf halber Treppe zur Zwangsversteigerung ausgeschrieben. Zumindest dort hat man also eine derartige Eintragung als zulässig angesehen.
Das WE ist vielleicht noch älter. Die entsprechende Verwaltungsvorschrift zur Abgeschlossenheit ist in den `70ern geändert worden. Bis dahin ging das noch, daß die Toilette außerhalb der Wohnung war. -
Hätte man die Toilette nicht besser als Teileigentum ausgewiesen?:D
Nee, nee, wenn da der Sportteil ausliegt, fällt das eher unter Wohnen.
Falls man den Sportteil nicht einer anderen Handhabung zuführt...:) -
Nach Schöner/Stöber Rn. 2818 + 2819 (am Ende) müsste das möglich sein, da bei Teileigentum kein eigenes WC erforderlich ist.
Ich würde die Problematik mit dem Notar erörtern. Vermutlich ist der Sörfaktor nicht so groß, wenn klar ist, dass es anders keine Teilung gibt...
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Unterm Strich macht es kurioserweise eigentlich keinen großen Unterschied, nur dass man das Konstrukt dann halt nicht Wohnungseigentumsgrundbuch und nicht Wohnung nennen darf, sondern eben Teileigentumsgrundbuch mit den Räumen zu Wohnzwecken nebst extra gehaltener Toilette, mit der Nr. 2 bezeichnet ... oder habe ich jetzt einen Denkfehler? ... ob die das sehr stören wird ...
Ein Teileigentum „mit den Räumen zu Wohnzwecken“ wird es wohl kaum geben. Denn wenn die (Haupt-) Räume Wohnzwecken dienen, sind es Wohnungen im Sinne der Ziff. 4 der AV vom 23.3.1974 und damit Wohnungseigentum. Abgesehen davon stellt die AV nicht auf „Wohnungseigentum“ ab, sondern auf das Vorhandensein einer Wohnung. Und bei dieser muss nun mal das WC innerhalb des Abschlusses liegen. Daher fehlt es an einer Abgeschlossenheit, bei einem gemeinsamen WC mit Zugang von jeder Wohnung (BayObLG, Rpfleger 1984, 407) oder wenn das WC in einem zusätzlichen Raum untergebracht ist (OLG Düsseldorf, 3 Wx 131/97 = FGPrax 1998, 12), beide Entscheidungen zitiert bei Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Auflage 2010, Abschnitt II § 3 WEG RN 25).
Vandenhouten führt in RN 26 aus:
„Bei den nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen gelten die Erfordernisse an die Abgeschlossenheit sinngemäß (vgl. Nr. 5b AVA). Dies führt aber nicht dazu, dass diese auch die Ausstattungsmerkmale wie eine Wohnung aufweisen müssen. Daher ist es hier unschädlich, wenn das WC in einem zusätzlichen Raum untergebracht ist (OLG Düsseldorf, 3 Wx 131/97 = FGPrax1998, 12)“
Das ist dem Umstand geschuldet, dass es bei nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (z. B. Kongresshalle, Laden, Cafe etc.) nicht um das ungestörte Wohnen, das Anlass für diese Regelung war, geht. -
Hallo,
ich hatte ebenfalls das Problem, dass 4 Einheiten kein WC innerhalb der Wohnung aufwiesen und habe dies bemängelt.
In der Abgeschlossenheitsbescheinigung wurden diese aber als Wohnung ausgezeichnet.
Auf mein Schreiben hin bekomme ich nun lediglich das Antwortschreiben einer Notarangestellte, dass sich in diesen Einheiten tatsächlich kein WC befindet und die betreffenden Grundbücher vom Grundbuchamt daher von Amts wegen als Teileigentumsgrundbücher anzulegen sind.a) Brauch ich nochmal eine korrigierte AB, wobei die Auszeichnung als Wohnung doch "mehr" ist und damit die Abgeschlossenheit als nicht zu Wohnzwecken beinhaltet ist, oder?!
b) Kann ich die Grundbücher einfach aufgrund dieses formlosen Schreibens als Teileigentum anlegen, oder müsste nicht die Bewilligung, die die Begründung von Wohnungseigentum beinhaltet, geändert werden?! Grds. kann ich ja davon abweichen...
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Ich würde eine berichtigte AB verlangen. Die Räume mit Außen-WC sind nunmal keine Wohnung. Die AB hätte so nicht erteilt werden dürfen.
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Hallo,
ich hatte ebenfalls das Problem, dass 4 Einheiten kein WC innerhalb der Wohnung aufwiesen und habe dies bemängelt.
In der Abgeschlossenheitsbescheinigung wurden diese aber als Wohnung ausgezeichnet.
Auf mein Schreiben hin bekomme ich nun lediglich das Antwortschreiben einer Notarangestellte, dass sich in diesen Einheiten tatsächlich kein WC befindet und die betreffenden Grundbücher vom Grundbuchamt daher von Amts wegen als Teileigentumsgrundbücher anzulegen sind.a) Brauch ich nochmal eine korrigierte AB, wobei die Auszeichnung als Wohnung doch "mehr" ist und damit die Abgeschlossenheit als nicht zu Wohnzwecken beinhaltet ist, oder?!
b) Kann ich die Grundbücher einfach aufgrund dieses formlosen Schreibens als Teileigentum anlegen, oder müsste nicht die Bewilligung, die die Begründung von Wohnungseigentum beinhaltet, geändert werden?! Grds. kann ich ja davon abweichen...Selbstverständlich muss sich aus den Grundbucherklärungen der Beteiligten ergeben, dass anstelle von Wohnungseigentum Teileigentum begründet werden soll.
Eine andere Frage ist, ob es dazu neben einer neuen Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht auch noch einer öffentlich-rechtlichen Genehmigung bedarf. Dies deshalb, weil es in manchen Ländern eine Zweckentfremdungs-VO bzw. ein Gesetz dazu gibt, nach der Wohnraum nur mit Genehmigung in nicht zu Wohnzwecken dienende Räume umgewandelt werden kann (für Berlin s. z. B. das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum -(Zweckentfremdungsverbot-Gesetz - ZwVbG) Vom 29. November 2013, (GVBl. S. 626)
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