Grundschuldbestellung an einer ca.-Fläche

Es wird bewilligt und beantragt, eine Grundschuld an einer Teilfläche mit 3.000 qm im Grundbuch einzutragen. Der Antrag nebst Unterlagen ist am 05.01.2020 beim Grundbuchamt eingegangen.

Das Grundstück ist weder anhand einer Flurstücksnummer definiert, noch ist beschrieben, wie dieses Grundstück zustande kommt. Genannt ist lediglich der entsprechende Fortführungsnachweis, so dass sich die Entstehung des Grundstücks für das Grundbuchamt rein theoretisch nachvollziehen lässt. Abschließend nachvollziehen lässt sich dies natürlich nur mit den entsprechenden Anträgen zu dem Fortführungsnachweis.

Anträge zu dem Fortführungsnachweis bzw. ein entsprechender Antrag zur Bildung des Grundstücks liegen/liegt dem Grundbuchamt bis zum heutigen Tag nicht vor.

In der Grundschuldbestellungsurkunde wir der Notar bevollmächtigt, das Grundstück nach Vorliegen des Fortführungsnachweises festzustellen und die entsprechenden Erklärungen gegenüber dem Grundbuchamt abzugeben. Dies ist m.E. eine Identitätserklärung, die auf den Notar übertragen wurde, was ohne Probleme möglich ist.

Liege ich hier richtig?

Da die genannte Identitätserklärung nebst den erforderlichen Anträgen und Unterlagen aber bislang nicht vorliegt, kann die Eintragung natürlich zum jetzigen Zeitpunkt nicht vorgenommen werden.

Ich würde dem Notar mit Zwischenverfügung aufgeben, die Bildung des Grundstücks in einem getrennten Verfahren herbeizuführen und in meinem Verfahren nachzuweisen und die hier erforderlichen Erklärungen (Identitätserklärung nebst Anträgen, Bewilligungen und Unterlagen) einzureichen.

Wie seht Ihr das?

Zitat von Cromwell

Bist Du der Ansicht, dass dieses Eintragungshindernis rückwirkend auf den Antragszeitpunkt heilbar ist? Denn es muss ja vorher die materiellrechtliche Teilung des Grundstücks erfolgen und davon ist bislang noch überhaupt keine Rede.

Ich muss mich korrigieren. In der Grundschuldbestellungsurkunde findet sich (etwas versteckt) der Hinweis, dass das Grundstück in einer anderen Urkunde des gleichen Notars (zeitlich vor der Grundschuldbestellungsurkunde) erworben wurde.

Kann ich per Zwischenverfügung diesen Kaufvertrag (der evtl. die erforderlichen Teilungen und Zuschreibungen, also die Bildung des zu belastenden Grundstücks enthält) und die erforderliche Identitätserklärung zu meinem Verfahren nachfordern oder geht das wegen dem Rückwirkungsverbot nicht? Was wäre dann zu tun?

Zitat von Kai

"Sehr geehrter Herr Notar XY,

Ihrem Antrag vom .... kann noch nicht stattgegeben werden.

Als Belastungsgegenstand ist in der Grundschuldurkunde eine ca. 3.000 qm große Teilfläche des in Blatt ... eingetragenen Grundstücks bezeichnet. Es handelt sich somit offensichtlich um eine unvermessene Teilfläche. Grundschulden können nur dann an einer Teilfläche eingetragen werden, wenn diese Teilfläche unter Teilung vom Restgrundstück als eigenständiges Grundstück gebucht wird, § 7 Absatz 1 GBO.

Laut Grundschuldurkunde soll die zu belastende Teilfläche mit Urkunde vom ... erworben worden sein. Der Kaufvertrag liegt hier nicht vor. Augenscheinlich wurde hier mit der Einreichung der Grundschuld der zweite vor dem ersten Schritt gemacht. Vor Eintragung der Grundschuld hat zunächst die Vermessung zu erfolgen. Sodann ist der Pfandgegenstand durch eine Ergänzungserklärung bzw. Identitätserklärung entsprechend § 28 GBO in der Form des § 29 GBO zu bezeichnen. Der Kaufvertrag wird zudem als Vollmachtsnachweis für die Vorabbelastung benötigt.

Es wird um Überprüfung und ggf. weitere Veranlassung gebeten. Sofern die erforderliche Bildung des Belastungsgegenstandes nicht zeitnah möglich sein sollte, wird die Antragsrücknahme anheim gestellt.

Hier ist eine Erledigungsfrist bis zum ... notiert.

Mit freundlichen Grüßen
greg
Rechtspfleger"

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Ergänzung: In der Grundschuldbestellungsurkunde heißt es: "Es ist bekannt, dass die Grundschuld erst nach Eintragung der Eigentumsänderung eingetragen werden kann."

Zudem ist die Stadt Eigentümerin an einem Teil des neu zu bildenden Grundstücks. Die Eintragung der Grundschuld mit Vollmacht und Belassung des bisherigen Eigentums kann somit relativ sicher ausgeschlossen werden.

Mittlerweile liegt mir auch der entsprechende Fortführungsnachweis vor. Der Belastungsgegenstand ist also bereits vermessen.

Somit ist klar, dass es nicht nur an dem Kaufvertrag als Vollmachtsnachweis und an der Identitätsfeststellung fehlt sondern an dem zuvor gebildeten Grundstück und die Eintragung des Eigentums an diesem.

Was würdet Ihr tun?

Zitat von FED

Zitat von greg

Zudem ist die Stadt Eigentümerin an einem Teil des neu zu bildenden Grundstücks.

Wie kann ein Dritter Eigentümer an einem Teil des zu bildenden Grundstücks sein?

Ich meinte, dass der Dritte jetzt noch Eigentümer an einem Teil des neu zu bildenden Grundstücks ist. Später natütrlich nicht mehr.

Zitat von tom

Zitat von greg

Zudem ist die Stadt Eigentümerin an einem Teil des neu zu bildenden Grundstücks. Die Eintragung der Grundschuld mit Vollmacht und Belassung des bisherigen Eigentums kann somit relativ sicher ausgeschlossen werden.

Mittlerweile liegt mir auch der entsprechende Fortführungsnachweis vor. Der Belastungsgegenstand ist also bereits vermessen.

Wie jetzt? Ist vermessen oder nicht?

Es ist vermessen. Der FN liegt mir vor.

Der Belastungsgegenstand entsteht aus insgesamt 3 Teilflächen, die derzeit im Grundbuch noch nicht gebildet aber mit dem genannten FN vermessen sind. Die Grundstücke, von denen die Teilflächen abgeschrieben werden sollen, stehen derzeit im Eigentum eines Dritten, nicht der Person, die in der Grundschuldbestellungsurkunde erscheint. Wie gesagt liegen mir bezüglich der Eigentumsübertragung derzeit keinerlei Unterlagen vor und aus der Grundschuldbestellungsurkunde ergibt sich, dass die Grundschuld erst nach Übergang des Eigentums eingetragen werden soll.

Für mich sieht das ganze so aus, dass der vorliegende Antrag vom Notar einfach zu früh abgeschickt wurde.

M.E. kann der Mangel, dass der Belastungsgegenstand nicht im Eigentum der Grundschuldbestellerin steht nicht rückwirkend auf den Zeitpunkt des Antragseingangs der Grundschuldbestellungsurkunde geheilt werden. Es handelt sich demnach um einen nicht heilbaren Mangel. Eine Zwischenverfügung scheidet aus.

Ich sehe es auch so, dass per Aufklärungsverfügung mit Frist die Zurücknahme des vorliegenden Antrags anheimgestellt wird, ansonsten der Antrag zurückzuweisen ist.

Was meint Ihr?

Es geht eigentlich nur noch um die Frage, ob der Mangel heilbar (Zwischenverfügung) oder nicht heilbar (Aufklärungsverfügung) ist. Wie wäre es beispielsweise, wenn einfach vergessen worden wäre, den Kaufvertrag mit Auflassung nebst erforderlicher Unterlagen einzureichen?

Ich bin ein wenig ratlos und es ist ja schon ein Unterschied, ob ich der Meinung bin, dass der Mangel heilbar ist oder mich mit einer Aufklärungsverfügung auf den Standpunkt stelle, dass der Mangel nicht heilbar ist.