Zu dem Thema "bedingte Auflassungsvormerkung" ist eine ausführliche Abhandlung von Weber in der Rheinischen Notar-Zeitschrift erschienen (RNotZ 2015, 195). Weber befürwortet diese Konstruktion. Eine kritische Replik ist in Arbeit, wird aber voraussichtlich erst im kommenden Frühjahr im "Rpfleger" erscheinen.
Auflösend bedingte Auflassungsvormerkung
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Uni99 -
26. April 2013 um 13:29
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Ich hänge mich hier mal ran. Den obigen Aufsatz habe ich noch nicht vorliegen, aber bereits angefordert.
Folgender Sachverhalt:
Notarieller Grundstückskaufvertrag 08/15. Unter einem Punkt im Vertrag wird unter lit. a) die Eintragung der Vormerkung bewilligt und beantragt. Unter lit. b) wird dann erklärt, dass diese Auflassungsvormerkung auflösend bedingt ist und die Bedingung wiedergegeben.
Nun beantragt der Notar nach § 15 GBO die Eintragung ausdrücklich nur nach Ziffer ... lit. a) der Urkunde. (Schreibfehler berichtigt)Ich bin noch neu hier und habe bereits andere, erfahrene Kollegen befragt. Nach deren Auskunft ist der Antrag absichtlich so gestellt, weil die Tatsache der Bedingung nicht ins Grundbuch eingetragen werden soll.
Ich habe meine Zweifel, dass das so geht. Meiner Meinung nach ist die Auflassung entweder mit der Bedingung einzutragen, oder gar nicht. Wenn ich eine unbedingte Auflassungsvormerkung eintrage, obwohl diese bedingt sein soll, mache ich doch das Grundbuch wissentlich falsch, oder nicht?
Eine Bezugnahme ist ja gerade nicht zulässig, wenn die Vormerkung selbst und nicht nur der Anspruch bedingt sein soll.Hätte gerne noch ein paar Meinungen dazu gehört. Vielen Dank schon mal
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Du meinst, der Notar hat den Antrag ausdrücklich nur nach lit. a) gestellt? Sonst hätte ich jetzt Mühe, Dir gedanklich zu folgen.
Meines Erachtens kann er das nur tun, wenn er eine entsprechende Vollmacht hat und von dieser Vollmacht Gebrauch macht. Von § 15 GBO allein halte ich das nicht für gedeckt.
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In a) wird die Vormerkung zur Eintragung bewilligt und beantragt und in b) steht dann, welchen Inhalt sie haben soll. Wo ist das Problem?
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In a) wird die Vormerkung zur Eintragung bewilligt und beantragt und in b) steht dann, welchen Inhalt sie haben soll. Wo ist das Problem?
Wenn der Antrag so gemeint ist, stimmen Antrag und Bewilligung überein.
Dann muss der Rechtspfleger sich nur noch entscheiden, ob er die vereinbarte Bedingung für zulässig hält.Falls der Notar wegen möglicher Bedenken des Grundbuchamtes eine unbedingte Vormerkung beantragen will,
könnte dieser Antrag nicht vollzogen werden, da der in Urkunde niedergelegte Wille der Vertragsparteien dem entgegen steht.
Eine "nur schuldrechtlich" bedingte Vormerkung gibt es nicht,
da diese ein dingliches Recht (eigener Art) ist.
Falls eine Bedingung der Vormerkung nicht (mehr) gewollt ist, wäre m.E. der Vertrag entsprechend zu ändern. -
Die Bedingung entspricht der in #19. Meiner Ansicht nach zulässig.
Mein erster Gedanke war der gleiche wie der von tom, und ich hätte eine bedingte Vormerkung eingetragen. Das werde ich jetzt wohl auch machen, entgegen der anderen Meinung im hiesigen Grundbuchamt.
Vielen Dank
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Die kritische Abhandlung zu dem Thema "Auflösend bedingte Vormerkung" ist jetzt erschienen:
vgl. Jurksch in Rpfleger 2016, 131. -
Die kritische Abhandlung zu dem Thema "Auflösend bedingte Vormerkung" ist jetzt erschienen:
vgl. Jurksch in Rpfleger 2016, 131.Hallo,
mich würde interessieren, ob schon mal jemand mit der Jurkschen Begründung die Eintragung einer solchen vom Eingang des Löschungsantrags des Notars auflösend bedingten Vormerkung abgelehnt hat? Oder wird diese Bedingung allgemein akzeptiert und eingetragen? Mir liegt jetzt erstmals so ein Eintragungsantrag vor und ich hätte eher zur Eintragung tendiert, bin aber dann über diesen Thread "gestolpert".
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Hier sind auflösend bedingte Vormerkungen zwar nicht die Mehrheit, aber mittlerweile Tagesgeschäft. Sie sind vielfach mit einer Vollmacht für den Notar verknüpft (zB im Hinblick auf die Löschung bei Rückabwicklung). Dabei ist die Formulierung meist so, dass die Voraussetzungen für den Gebrauch nicht nachgewiesen werden müssen.
Wir haben das vermehrte Auftreten solcher Vormerkungen neulich bei einem Treffen der hiesigen Grundbuchämter mit den Notaren angesprochen. Die Notare sagten uns, dass diese Vertragsgestaltung die größtmögliche Sicherheit vor Einwirkungen auf die Vertragsabwicklung von außen (wie z.B. Insolvenz) böte. Bedenken gegen die Eintragungsfähigkeit wurden von unserer Seite nicht erhoben.
Ich trage solche Vormerkungen ohne Weiteres ein.
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Danke, Kai, für Deine Rückmeldung.
Da der große Aufschrei hier ausgeblieben ist, werde ich mal meinem ersten Impuls folgen und die Vormerkung mit dem Zusatz "auflösend bedingt" eintragen.
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Siehe zu diesem Thema auch das Gutachten des DNotI vom 03.05.2016, Gutachtennummer: 148286 = DNotI Report 8/2016, 61 ff. Die von Jurksch im Rpfleger 2016, 131 ff gegen die auflösend bedingte Auflassungsvormerkung erhobenen Bedenken werden vom DNotI nicht geteilt.
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Im Einvernehmen mit Herrn Notar Dr. Hartmann aus Jüchen füge ich dessen Stellungnahme zu dem Aufsatz von Jurksch an.
edit by Kai: Anlage (Akteninhalt, noch dazu nicht anonymisiert und mit Klarnamen) entfernt; siehe die Forenregeln
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Eine Gegenüberstellung der konträren Ansichten von Weber und Jurksch wird voraussichtlich im August-Heft des "Rpfleger" erscheinen.
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Hier sind auflösend bedingte Vormerkungen zwar nicht die Mehrheit, aber mittlerweile Tagesgeschäft. Sie sind vielfach mit einer Vollmacht für den Notar verknüpft (zB im Hinblick auf die Löschung bei Rückabwicklung). Dabei ist die Formulierung meist so, dass die Voraussetzungen für den Gebrauch nicht nachgewiesen werden müssen.
Wir haben das vermehrte Auftreten solcher Vormerkungen neulich bei einem Treffen der hiesigen Grundbuchämter mit den Notaren angesprochen. Die Notare sagten uns, dass diese Vertragsgestaltung die größtmögliche Sicherheit vor Einwirkungen auf die Vertragsabwicklung von außen (wie z.B. Insolvenz) böte. Bedenken gegen die Eintragungsfähigkeit wurden von unserer Seite nicht erhoben.
Ich trage solche Vormerkungen ohne Weiteres ein.
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Die Gegenüberstellung der Ansichten von Weber und Jurksch ist jetzt veröffentlicht worden:
vgl. Rpfleger 2016, 460. -
Diese literarische Auseinandersetzung war aus meiner Sicht relativ sinnlos, weil die entscheidenden rechtlichen Gesichtspunkte bei beiden Autoren (und auch im Gutachten des DNotI) nicht zur Sprache kamen.
Dieser entscheidende Gesichtspunkt ist die Akzessorietät der Vormerkung. Es kann nichts durch den Eintritt einer auflösenden Bedingung erlöschen, was bereits zuvor - durch das Erlöschen des Anspruchs - erloschen ist! In dem Augenblick, in welchem der Notar erklärt, dass der Anspruch erloschen sei, ist somit bereits klar, dass das, was (angeblich zulässigerweise) zur auflösenden Bedingung der Vormerkung gemacht wurde, überhaupt nicht mehr eintreten kann.
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Wie will denn der Notar feststellen, dass "der" Anspruch erloschen ist? Selbst wenn ihm bekannt sein sollte, dass ein Rücktritt vom ursprünglichen Kaufvertrag vorliegt, kann auf Grund der "Wiederaufladbarkeit" der Vormerkung (Novation und Extension) längst ein anderer Anspruch der gleichen Beteiligten durch die bereits eingetragene Vormerkung gesichert sein.
Im Übrigen halte ich es für äußerst fraglich, ob ein Notar zu solchen Feststellungen über materiell-rechtliche Ansprüche befugt ist. Damit würde er eine Richter-Position einnehmen, die ihm als Urkundsperson nicht zukommt. Eine einseitige Entscheidung zu Gunsten des Verkäufers oder des Käufers ist m.E. mit der Pflicht zur neutralen Sachwaltung nicht vereinbar.
Daher kann der Notar gar nicht über den der Vormerkung zu Grunde liegenden Anspruch entscheiden. Die von Weber befürwortete Lösung ist folgerichtig, da sie nur auf die Beseitigung des Sicherungsmittels (der Vormerkung) zielt. Aus den o.g. Gründen wird sich der Notar tunlichst aus dem Streit über das Fortbestehen oder den Wegfall des Anspruches heraushalten.
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Ich sehe es auch so, dass man hier genau zwischen dem gesicherten Anspruch einerseits und dessen dinglicher Sicherung andererseits unterscheiden muss. Ist ja bei der befristeten Vormerkung (z.B. auf Lebenszeit des Übergebers bei Altenteilverträgen, um der Problematik aus dem Weg zu gehen, das eine Löschungserleichterung im Todesfall nicht eintragbar ist) genauso: Die Vormerkung erlischt mit dem Tod der person, auf deren Lebzeit sie befristet war. Ob der gesicherte Anspruch in diesem Zeitpunkt noch bestand, ob er gleichzeitig erloschen ist oder schon vorher erloschen war, ist dem Grundbuch egal.
Und aus den von Spaltenmuckel genannten Gründen halte ich von der Variante, in der der Notar den gesicherten Anspruch als solchen durch Eigenurkunde zum Erlöschen brigen kann, nichts. Aber auch gar nichts.
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Die Bedingungs-Lösung von Weber ist aus meiner Sicht -obwohl konsequent- nicht eintragungsfähig, da sie gegen das formelle Konsensprinzip verstößt,
bzw. dieses umgehen will. Die Löschung muss nach § 19 GBO von demjenigen bewilligt werden, der von der Vernichtung des Rechts betroffen ist.
Hier soll jedoch der Notar auf Weisung des von der Löschung begünstigten Eigentümers handeln,
wenn sich der Vormerkungs-Berechtigte nicht dagegen wehrt. -
Die Bedingungs-Lösung von Weber ist aus meiner Sicht -obwohl konsequent- nicht eintragungsfähig, da sie gegen das formelle Konsensprinzip verstößt,
bzw. dieses umgehen will. Die Löschung muss nach § 19 GBO von demjenigen bewilligt werden, der von der Vernichtung des Rechts betroffen ist.
Hier soll jedoch der Notar auf Weisung des von der Löschung begünstigten Eigentümers handeln,
wenn sich der Vormerkungs-Berechtigte nicht dagegen wehrt.
Das ist kein gutes Argument. Der Betroffene bewilligt schon selbst (vertreten durch den Notar). Nur die Frage, ob überhaupt gehandelt wird, trifft jemand anderes. Das ist aber bei der (zulässigen) Belastungsvollmacht auch nicht anders.Die Probleme liegen vielmehr im Berufsrecht der Notare.
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