Pfändung eines schuldrechtlichen Anspruchs auf Auflassung und Eigentumsverschaffung

Nach § 848 ZPO bzw. für Lion: § 318 Abs. 1, Abs. 3 Satz 1 AO ordnet das Amtsgericht/die Vollstreckungsbehörde bei der Pfändung an, dass das Grundstück an einen Sequester/Treuhänder herauszugeben ist, der vom Amtsgericht bestellt wird. Auf diese Weise soll sichergestellt werden, dass der Vollstreckungsschuldner als Eigentümer und eine Zwangssicherungshypothek für die Pfändungsgläubiger unmittelbar eingetragen wird. Sofern es bisher an der Auflassungserklärung mangelt, kann der Gläubiger in dem PfÜB mit aufnehmen, dass die Auflassung gegenüber dem Sequester/Treuhänder als Vertreter des Schuldners zu erklären ist. Notfalls kann der sich aus dem notariellen Kaufvertrag ergebende Anspruch auf Eigentumsverschaffung (also auf Auflassung) auch eingeklagt werden. Hierzu notwendige Unterlagen sind beim Schuldner zu beschaffen. Mit Umschreibung auf den Schuldner erlangt der Gläubiger eine Zwangssicherungshypothek in Höhe der sich aus der Forderungspfändung ergebenen Forderungen und der Kosten des Verfahrens.

Hallo an alle,
ich hänge mich mal hier mit dran, da es sich um ein ähnliches Problem handelt.
Der Gläubiger beantragt mit einen Pfüb die Pfändung des Zuteilungsanspruch eines Grundstücks in einen laufenden Bodenordnungsverfahren. Dem Schuldner soll ein Grundstück im Bodenordnungsverfahren zugewiesen werden. Derzeit ist er nicht Grundstückseigentümer. Die Aufsicht und Leitung des Bodenordnungsverfahren obliegt dem Amt für Landwirtschaft. Eigentümer des eingebrachten Grundstücks ist die Gemeinde. Die Gemeinde erhält nur eine Geldabfindung. Der Schuldner hat bereits Zahlungen auf das Grundstück im Verfahren geleistet.
Meine Fragen: Ist lediglich das Amt für Landwirtschaft Drittschuldner oder auch die Gemeinde? Bedarf es der Bestellung eines Sequesters bzw. reicht die Bestellung zum Zeitpunkt der Zuteilung?
Ich danke euch schon einmal für eure Ideen und Anregungen.
Markus

Zitat von A.R.

Wie sieht es denn aber aus, wenn das Grundstück vom Eigentümer gekauft ist, Eigentumsvormerkung ist im Grundbuch eingetragen, ein Unterhaltsgläubiger pfändet mit beantragten PfÜb, das Grundstück aber auf die Firma des Schuldners läuft?

Ist mit "die Firma des Schuldners" eine Gesellschaft oder die Firma, die der Schuldner als Einzelkaufmann verwendet (und die dann unzulässigerweise in Abt. I des Grundbuchs eingetragen wäre) gemeint?

Abgesehen davon braucht man für die Pfändung des Eigentumsübertragungsanspruchs einen Titel gegen den Erwerber, nicht gegen den derzeitigen Eigentümer.

Zitat von A.R.

Der Eigentümer des Grundstücks ist ein e.K., dieses Grundstück hat er gekauft, damit er seine Selbstständigkeit "besser durchführen" kann, die geschiedene Frau hat einen Unterhaltstitel. Titel, Klausel, Zustellung ist alles gelaufen. Jetzt liegt der Antrag auf PfÜb vor. Fraglich ist für mich, kann die Gläubigerin die Eigentumsvormerkung (Anwartschaft) pfänden, wenn das Grundstück gewerblich vom Schuldner genutzt wird.

Verstehe ich nicht. Wieso ist der e.K. überhaupt mit der Firma (statt richtigerweise mit seinem Namen) eingetragen? Und wieso sollten gewerblich genutzte Grundstücke pfändungsfrei sein? Und wieso wird ein Anspruch auf Eigentumsverschaffung gepfändet, wenn der Schuldner schon Eigentümer - und der Anspruch auf Eigentumsverschaffung damit erloschen - ist?

Zitat von A.R.

Das war ja halt meine Frage. Besteht für die Gläubigerin ebenfalls die Möglichkeit nach § 850d ZPO zu pfänden, auch wenn das GrdStk gewerblich vom Schuldner genutzt wird.

Nochmal:
Was soll gepfändet werden, das Grundstück als solches oder der schuldrechtliche Anspruch auf Verschaffung des Eigentums (siehe Threadtitel)?
Wer ist jetzt Eigentümer?
Für wen ist die Vormerkung eingetragen und welcher Anspruch wird durch sie gesichert?
Gegen wen hat die Vollstreckungsgläubigerin einen Titel?

Theoriefragen?

Zitat von A.R.

1) Für den Fall, dass die Auflassung noch nicht erklärt wurde. Der Gläubiger (Exfrau) möchte aufgrund von Unterhaltsrückstände den Anspruch des Käufers (Schuldner) aus dem Kaufvertrag auf Verschaffung des Eigentums pfänden, die Rückabwicklung des Vertrages, Rückgewähr von bereits geleisteten Endgeldes für das Grundstück.

Da der Gläubiger nicht mehr Rechte gegen den Verkäufer pfänden kann als der Schuldner hat, ist mir schleierhaft, wie sie auf Rückabwicklung und Rückzahlung des Kaufpreises kommt. Ob die Auflassung bereits erklärt wurde, ist für die Frage, ob der Schuldner Eigentümer ist oder nicht, übrigens ohne Belang (wie wird man nochmal Eigentümer eines Grundstücks?).

Zitat von A.R.

Ich wollte halt nur gern wissen, ob es einen Unterschied macht, wenn der Schuldner das Grundstück privat oder gewerblich nutzt. Ob der Schuldner als e.K. oder als Privatperson eingetragen ist, ist nicht bekannt.

Das steht aber doch im Grundbuch. Kann man das nicht einsehen?
Oder war es dem Sachverhalt nicht beigefügt ?

Hey,

ich würde mich auch mal dranhängen:

Ich habe einen Antrag auf Pfändung:

Schuldtitel ist ein gerichtlicher Vergleich des Familiengerichts, welcher auf Zahlung gerichtet ist.

Vollstreckt wird wegen einer Geldforderung.

Ein Drittschuldner wird nicht angegeben mit der Angabe es sei eine Pfändung nach § 857 Abs. II ZPO.

Gepfändet wird der Anspruch G:

Anspruch des Schuldners auf Eigentumsübertragung des im Grundbuch vom x lfd. Nr. 1,2,3,4 gem. notarieller Vereinbarung vom .. (Urk xy) in Gestalt der Abänderungsvereinbarung vom xx, AG xy, gesichert durch Eigentumsvormerkung vom xx

Kein Antrag hinsichtlich eines Sequestors.

Grundstückseigentümer = Gläubiger

Die Auflassungsvormerkung ist eingetragen für den Sch.

Die Notarielle Urkunde ist eine Scheidungsfolgevereinbarung in der der Gl. die Übertragung des Eigentums am Grundbesitz an den Sch. erklärt hat. Der Sch. hat die Annahme erklärt.

Der Schuldtitel entspricht vom Datum der oben benannten Abänderungsvereinbarung.

Im Vergleich wurde vereinbart, dass die Scheidungsfolgevereinbarung vollumfänglich bestehen bleibt.

Für mich ist das der erste Antrag dieser Art.

Zunächst einmal: Ist nicht Drittschuldner hier = Grundstückseigentümer = Gl ??

Geht die Pfändung so?

Ich war zuerst auch bei 848 ZPO. Aber da bereits eine AV eingetragen ist, greift wohl eher 857 ZPO.

Das Anwartschaftsrecht des Schuldners kann gepfändet werden. Schon richtig. Folge der Pfändung des Anwartschaftsrecht ist, dass bei Übertragung des Eigentums eine Sicherungshypothek für den Gläubiger eingetragen werden kann. Vielleicht ist das ja das Ziel. die Übertragung an den Schuldner muss aufgrund der Scheidungsfolgevereinbarung erfolgen und gleichzeitig bekommt der Gläubiger eine Sicherheit für die offenen Forderungen am Grundstück und kann dann die Versteigerung betreiben.

Man kann und sollte wohl beides parallel pfänden, so die Kommentierung von beckonline zu 848 ZPO.

Soweit bin ich zumindest. Aber es wird hier beides zusammen gewürfelt, da nur bei der Pfändung des Anwartschaftsrecht kein Drittschuldner vorhanden ist.

Ich glaube der Unterschied ist die eingetragene Vormerkung. Ist sie nicht eingetragen, ist es 848; ist sie eingetragen oder beantragt, ist es der 857 II.

Darüber hinaus bleibt auch in diesem Fall der Eigentumsverschaffungsanspruch bestehen und damit pfändbar (BayObLG NJW-RR 1997, 1173; OLG Jena Rpfleger 1996, 100; OLG München Rpfleger 2010, 365), da dieser erst dann aufgrund Erfüllung entfällt, wenn der Schuldner mit seiner Grundbucheintragung Eigentümer wird.

Also das macht auf jeden Fall einen Unterscheid, aber schließt eine Pfändung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung nicht aus.

Bei mir ist jetzt nur Pfändung ohne Überweisung beantragt.

Geht das?

Also an Zahlung statt kann nicht überwiesen werden, aber muss nicht zur Einziehung überwiesen werden?!?!

Rechtspflegerin.

Der Gläubiger muss in deinem Fall klarstellen, was konkret Gegenstand der Pfändung sein soll. Der kundige Gläubiger würde sowohl das Anwartschaftsrecht als auch den Anspruch auf Eigentumsübertragung pfänden, da nämlich nicht automatisch beides von einer Pfändung erfasst wird, vgl. BeckOK ZPO/Riedel, 47. Ed. 1.12.2022, ZPO § 848 Rn. 10:

Zitat

Eine Pfändung nur des Anwartschaftsrechts erfasst nicht den schuldrechtlichen Anspruch auf Eigentumsübertragung und umgekehrt (OLG Rostock BeckRS 2015, 18007; OLG Hamm Rpfleger 2008, 190).

Sollte das Anwartschaftsrecht gepfändet werden, ist das ein drittschuldnerloses Recht im Sinne des § 857 Abs. 2 ZPO, vgl. BeckOK ZPO/Riedel, 47. Ed. 1.12.2022, ZPO § 848 Rn. 6; Wirksamwerden der Pfändung in diesem Fall mit der Zustellung an den Schuldner.

Sollte eine Pfändung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung erfolgen, ist der Grundstückseigentümer der Drittschuldner, vgl. Schöner/Stöber GrundbuchR, Rn. 1596a-1597, beck-online:

Zitat

Bewirkt (wirksam) wird die Pfändung mit der Zustellung des Beschlusses an den Drittschuldner (§§ 846, 829 Abs. 3 ZPO), das ist der zur Eigentumsübertragung an den Schuldner Verpflichtete. Nicht wesentlich für Wirksamkeit der Anspruchspfändung ist Anordnung der Herausgabe an einen Sequester (§ 847 Abs. 1 ZPO).

Wie bei anderen Ansprüchen auch, kann man als Gläubiger diese natürlich auch nur pfänden (und keinen Überweisungsbeschluss beantragen). Ob das Sinn hat, ist eine andere Sache.