Photovoltaikanlagenrecht

Offizielle Anfrage gemäß § 39 GNotKG an das Notariat.
Im Übrigen sollte das Notariat doch auch eine Rechnung geschrieben haben...???

Wenn ein Pachtzins gezahlt wird, ist in der Regel der Pachtzins maßgeblich. Hochrechnung gemäß § 52 GNotKG.
Ansonsten die Einspeisevergütung.

Zur Not beim Berechtigten anfragen. Dieser muss ja wissen, ob eine Pacht zahlt und wie hoch die Einspeisevergütung ist.

Zitat von marcus77

Wenn ein Pachtzins gezahlt wird, ist in der Regel der Pachtzins maßgeblich. Hochrechnung gemäß § 52 GNotKG.
Ansonsten die Einspeisevergütung.

Nur die Pacht, nicht die Einspeisevergütung: OLG Rostock, 3 W 98/20.

Ich hänge mich hier mal an:

Ich soll eine Dienstbarkeit (Photovoltaikanlage) für eine Bank eintragen. Die Anlage soll der eigenen Stromversorgung des Grundstückseigentümers dienen, daher ist weder eine Pacht-, noch eine Einmalzahlung vereinbart.
Ich finde nicht so richtig was dazu, welcher Wert in einem solchen Fall anzusetzen ist.
Kann jemand weiterhelfen?

Vielleicht hilft OLG Oldenburg, Beschluss v. 17.03.2011 (12 W 50/11)?

Zitat von AlissaKiu

Vielleicht hilft OLG Oldenburg, Beschluss v. 17.03.2011 (12 W 50/11)?

Die Entscheidung kannte ich zwar bisher nicht, bin mir aber nicht sicher, ob sie hilft: Zur Abtretung irgendwelcher Einspeisevergütungen an die Bank ergibt sich aus der Dienstbarkeit nichts; ich könnte dazu aber noch einmal beim Notar nachfragen.

Es ist aber schon fraglich, ob überhaupt Strom ins Netz gespeist oder dieser komplett selbst verbraucht wird => Betrieb mit Kühlhallen.

Ein Finanzierungsrecht wurde im zeitlichen Zusammenhang mit der Dienstbarkeit auch nicht bestellt.

Ich würde nach der prognostizierten Gesamtmenge an erzeugten kWh pro Jahr (x) und den Kosten einer kWh (y) nach dem derzeitigen Stromtarif (Wiederbeschaffungswert) fragen und den Jahreswert dann mit x kWh * y €/kWh ansetzen.

Ist sicherlich auch etwas vereinfacht, weil ja nicht 100 % des erzeugten Stroms selbst verbraucht wird, aber wenn er angibt, ganz überwiegend den Strom selbst verbrauchen zu wollen, erscheint mir das vertretbar.

Ansonsten müsste man die Gesamtmenge x noch aufteilen in Eigenverbrauch und Einspeisung und für die Einspeisung die nach EEG gewährte Vergütung und für den Rest dann den Wiederbeschaffungswert ansetzen.

@ Ulf:

Gibt es für deine Berechnungsweise irgendwo eine Quelle?
Es ist eine Anlage mit ca. 600 kWp. Würdest du diesen Wert dann mit der Menge des erzeugten Stroms gleichsetzen? Was die Anlage grundsätzlich leisten kann und was sie tatsächlich später leistet ist doch abhängig von den Wetterbedingungen...

Was ich beschrieben habe, sind letztlich die Erträge einer PV-Anlage. So wird es auch steuerlich bewertet.

Ich würde nicht mit den 600 kWp arbeiten. Es wird ja im Vorfeld der Beauftragung der PV-Anlage mit Sicherheit eine Berechnung der Erträge gegeben haben. Die PV-Anbieter können für jedes Gebäude in Deutschland anhand der Daten zur Dachfläche (Lage des Grundstücks, Ausrichtung, Neigung, Größe, Beschattung) und der Wetterdaten der letzten x Jahre eine Prognose erstellen, mit welcher Menge an erzeugtem Strom man durchschnittlich rechnen kann.

Ich vermute, dass die Geschichte folgenden Hintergrund hat: Es gibt "Investoren", die durch Flyer oder auch durch schellen an der Haustür dem Eigentümer versuchen eine PV-Anlage schmackhaft zu machen.

Da der "Investor", ich werde jetzt keinen Namen nennen, die Anlage selber finanzieren muss und dann weiter vermietet an den Eigentümer, muss für die finanzierende Bank ein Betreibungsrecht in Abtlg. II des Grundbuchs eingetragen werden. Diese Diestbarkeit dient im Ergebnis nur dem Zweck, dass dann, wenn der Eigentümer seinen Grundbesitz verkaufen sollte, der Käufer und neue Eigentümer nicht den Abbau der Anlage verlangen kann. Der Wert dieser Dienstbarkeit wäre dann der Gesamtwert der Anlage (Module, sonstiges Material, Arbeitslohn und Märchensteuer).

Zu diesen Anlagen gehört auch immer eine Speichereinheit, damit man nur im Notfall Strom hinzukaufen muss, auf Wunsch auch eine Ladestation für E-Fahrzeuge.

Wenn die Dienstbarkeit zur Absicherung der finanzierenden Bank bestellt wird, könnte ich mir wegen § 52 Abs. 1 GNotKG durchaus vorstellen, dass der Wert der Anlage auch für den Wert der Dienstbarkeit maßgeblich ist.

Das würde dann auch in Richtung der Oldenburger Entscheidung gehen.

Bei Ulfs Berechnung sehe ich nicht so sehr den Zusammenhang mit dem Wert der Dienstbarkeit für den Berechtigten, sondern eher, was der Eigentümer an Stromkosten spart.

Vielleicht hilft Dir das hier weiter:

Zitat von Sersch

Abschließend zur Thematik hat Böhringer in einer Fortbildungsveranstaltung "Neues Kostenrecht - Das GNotKG in Grundbuchsachen" Skript aus dem Jahre 2014, S. 194 wie folgt ausgeführt:

Anhaltspunkt für die Wertbestimmung der bpD ist die zu zahlende Gegenleistung und nicht der nach § 52 GNotKG hochgerechnete Bruttobetrag der Anlage. Das Entgelt (zumeist Miet- oder Pachtzins) ist Grundlage für die Wertbestimmung des Jahresbetrages, der nach § 52 GNotKG entsprechend zu multiplizieren ist.

Anders liegt der Fall bei der Vormerkung zur Einräumung der bpD zugunsten der finanzierenden Bank, da kein Nutzungsverhältnis zugrunde liegt, sondern eine Sicherungsvereinbarung, in welcher der Eigentümer (und der Betreiber) seine Einpreisevergütung zur Rückführung des ihm gewährten Darlehens abtritt. Diese soll vergleichbar mit der Vorschrift nach § 109 GNotKG sein, so dass der Geschäftswert in diesem Falle sich nach dem Wert der abgetretenen Einspeisevergütungen nach § 52 GNotKG berechnet, begrenzt auf die Höhe des gewährten Darlehens.

Beispiel von ranggleichen Eintragungen:

Dienstbarkeit zugunsten Betreiber - Jahrespachtzins x 20 Jahre

Vormerkung zur Einräumung einer bpD zugunsten des Betreibers als Versprechensempfänger - Jahrespachtzins x 20 Jahre

Vormerkung zur Einräumung einer bpD Dienstbarkeit zugunsten der finanzierenden Bank - der höhere Betrag von jährlicher Einpreisevergütung x 20 Jahre oder Darlehensbetrag

Vormerkung zur Einräumung einer bpD Dienstbarkeit zugunsten der finanzierenden Bank als Versprechensempfänger - der höhere Betrag von jährlicher Einpreisevergütung x 20 Jahre oder Darlehensbetrag

Also dass es kostenrechtlich auf den Sicherungszweck der in in Rede stehenden Vormerkung zur Einräumung einer Dienstbarkeit im schuldrechtlichen Verhältnis zum gewährten Darlehen der finanzierenden Bank ankommen soll, hätte ich ehrlicherweise nicht erwartet.

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Daraus ist jedenfalls zu schließen, dass gerade nicht der Wert der Anlage auch für den Wert der Dienstbarkeit maßgeblich ist.

Ich geh davon aus, dass dem Ganzen ein Darlehensvertrag zugrunde liegt, so dass wohl nach Böhringer dies ein Anknüpfungspunkt für die Berechnung des Wertes der Dienstbarkeit geeignet sei.

Vielleicht hilft diese Entscheidung?

OLG Rostock, Beschl. v. 5.10.2020 – 3 W 98/20 (FGPrax 2021, 94, beck-online)

Anknüpfungspunkte für die Wertbestimmung gibt es viele, siehe Korintenberg/Schwarz, 22. Aufl. 2022, GNotKG § 52 Rn. 57:

"Ohne die Vereinbarung eines Nutzungsentgelts – dieses bestimmt auch hier vorrangig den Geschäftswert – kann der sonst übliche Jahresnutzungswert (in der Regel basierend auf der Leistung der Anlage in KWp – Kilowatt-Peak) zugrunde gelegt werden, wiederum hilfsweise kommt es für die Bestimmung des Jahreswertes nach dem Umfang des Nutzungsrechts und allen Umständen des Einzelfalls an. Mangels aussagekräftiger Anhaltspunkte kann jedenfalls bei der Nutzung des gesamten Grundstücks oder eines abgegrenzten Teils (Freiflächenanlagen) gemäß Abs. 5 der Jahresnutzungswert mit 5 % des Wertes der Fläche angenommen werden."

Danke für den ganzen input.

Ich werde mich mal mit dem Notar in Verbindung setzen und schauen, ob und wie wir auf einen Nenner kommen.

Ein Grundstückseigentümer bewilligt für einen Anbieter (Su... GmbH) eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Photovoltaik) und eine Vormerkung auf Bestellung einer inhaltsgleichen bpD für einen vom Berechtigten zu benennden Dritten.

Es wird ein Jahreskostenwert in Höhe eines dreistelligen Betrages angegeben.

Kann ich mit diesem Betrag den Wert für die bpD berechnen (Multiplikation mit 25?) und analog für die Vormerkung?

Wenn das, wie ich in #13 dargestellt habe, sich um Miet- oder Pachtzins eines Jahres handelt, kannst Du den Betrag nehmen und entsprechend multiplizieren. Kann es mir aber wenig vorstellen, dass dieser Betrag so gering sein soll, das würde mich stutzig machen.

Zum anderen, wer ist denn Versprechensempfänger der Vormerkung? Wenn es eine Bank ist, würde noch mehr stutzen, denn die Anlage wird dann sicherlich Bestandteil eines schuldrechtlichen Darlehensvertrages sein, dessen Wert der Vormerkung jedenfalls nicht mit der einzutragenden Dienstbarkeit in Verbindung steht.

Zitat von Sersch

Zum anderen, wer ist denn Versprechensempfänger der Vormerkung?

wie für die Dienstbarkeit auch der Anbieter (Su... GmbH)