Entwurf eines Schrottimmobilien-Missbrauchsbekämpfungsgesetzes

    Das BMJ hat den Entwurf eines Gesetzes zur Bekämpfung missbräuchlicher Ersteigerungen von Schrottimmobilien (Schrottimmobilien-Missbrauchsbekämpfungsgesetz) vorgelegt.

    Es ist die Schaffung eines § 94a ZVG geplant. Danach kann die zuständige Gemeinde ohne Nachweis irgendwelcher Voraussetzungen (!) und unabhängig von einer Beteiligtenstellung die gerichtliche Verwaltung des versteigerten Grundstücks beantragen. Die gerichtliche Verwaltung soll insbesondere bei Zahlung oder Hinterlegung des Meistgebotes aufgehoben werden.

    Link zum Entwurf

    Wird das Gesetz dann SchrottIG abgekürzt?


    Man weiß im ersten Moment gar nicht so genau, wo man anfangen soll.

    Positiv: Mit dem Begriff „Schrottimmobilien-Missbrauchsbekämpfungsgesetz“ ist man fürs Galgenraten gut gerüstet.

    Bekanntlich sind versteigerte Immobilien nicht immer eine städtebauliche Zierde, aber dass sie verantwortlich für die Verwahrlosung von Städten und für eine mangelnde Bindung von Bürgern zu ihrer Stadt sind, erscheint mir sehr hoch ins Regal gegriffen.

    Die Regelung fühlt sich wie ein Fremdkörper an, weil eine Nichtbeteiligte voraussetzungslos in das Verfahren hineinregieren kann.

    Betreibt die Gemeinde wegen Steuerrückständen, ist sie zwar Beteiligte, wird aber durch die Möglichkeit des § 94a ZVG gegenüber anderen Gläubigern bevorzugt.

    Es ist sicher richtig, dass das Versteigerungsgericht von einer Prüfungspflicht möglichst befreit werden sollte. Der angebliche Zeitdruck, die mutmaßliche seltene Zahl und die Annahme, dass die Gemeinden das Instrument nur verantwortungsbewusst nutzen werden, können aber doch kein Grund sein, nicht wenigstens den Gemeinden einige Voraussetzungen gesetzlich vorzugeben (z.B. „Die Gemeinde soll den Antrag nur stellen, wenn …“). Der Ersteher scheint diesem Instrument hilflos ausgeliefert. Wie effektiver Rechtsschutz aussehen soll, bleibt offen.

    Letztlich wird so getan, als sei dieser massive Eingriff in die Eigentumsrechte des Erstehers nicht so gravierend. Nein, er muss sogar fast noch dankbar sein, dass sein Eigentum so professionell verwaltet wird. „Der Ersteher erhält also eine Gegenleistung für die von ihm zu tragenden Kosten.“ klingt da wie Hohn. Selbst wenn der Ersteher die Segnungen der Verwaltung nicht erkennt, kann er ja ganz schnell bezahlen. Die vom Gericht gesetzte Frist für die Zahlung ist der Verteilungstermin. Im Rahmen des § 94 ZVG ist es zwar ähnlich geregelt, aber dort wird der Antrag nicht voraussetzungslos von einer Nichtbeteiligten gestellt.

    Freue mich auch schon auf die Vorschussbeschlüsse für von den Gemeinden zu zahlende Vorschüsse.

    Die Zahlung des Meistgebotes ist wie eine vollständige Zahlung eines Kaufpreises kein Garant dafür, dass der Eigentümer mit dem Objekt so umgeht, wie es sich der Gesetzgeber wohl vorstellt.

    Zitat von wohoj
    Zitat von tom

    Als jemand, der das mal aus sehr naher Nähe miterlebt hat, kann ich nur sagen: Endlich.

    Also beurkundender Notar oder als was?

    Gerne mehr Info auch per PN.

    Nein, als Anlieger in der gleichen Straße.

    Insgesamt wurde (bisher) fünf mal versteigert. Alles "gut" vermietet, d.h. die Miete kommt vom Amt.

    Im Grunde ist das die logische Fortsetzung von "Schrottimmobilie in strukturschwachen Lagen kaufen, übers Amt vermieten, keinen Cent in die Wohnungen stecken solange man nicht baupolizeilich aufgefordert wird". Man macht das gleiche, nur in der ZwV und ganz ohne zu zahlen (bzw. nur die Sicherheit). Bei der Wiederversteigerung kommt dann jemand aus dem (ggf. erweiterten) Familienumfeld. Und zurück auf Anfang.

    "Allen ist alles egal, außer der Handyvertrag" - Kraftklub

    Lieber Kai,

    genau das waren meine ersten Gedanken, die ich heute Morgen nach der Lektüre der Materialen auch hatte.

    Ich habe so das Gefühl, die Berliner Zwecksentfremdungs-VO (v. 29.11.2013, GVBl. 2013, 626, mit Änderung v.

    v. 25.2.2019, Amtsbl. für Berlin S. 1739 (1760) Ziff. 29.6.) stand hier Pate.

    Bin mal auf die weiteren Kommentare gespannt.

    Grüße wohoj

    Zitat von Kai

    Letztlich wird so getan, als sei dieser massive Eingriff in die Eigentumsrechte ... nicht so gravierend.

    Erinnert mich an die geplante Verordnung zur Erleichterung der Grundbucheinsicht für Erneuerbare-Energien-Anlagen und Telekommunikationsinfrastrukturen, zu der gerade Anfang Dezember Stellung genommen werden konnte.

    Bei uns hat dazu eine leider ahnungsbefreite Richterin "keine Einwände" gemeldet, aber ich habe mich wenigstens noch beim BDR aufregen können. Hoffentlich nicht zu spät und deutlich genug.

    Beginne den Tag mit einem Lächeln. Dann hast Du es hinter Dir. (Nico Semsrott)

    "Das Beste an der DDR war der Traum, den wir von ihr hatten." Herrmann Kant in einem Fernsehinterview

    Zitat von FED
    Zitat von Kai


    Erinnert mich an die geplante Verordnung zur Erleichterung der Grundbucheinsicht für Erneuerbare-Energien-Anlagen und Telekommunikationsinfrastrukturen, zu der gerade Anfang Dezember Stellung genommen werden konnte.

    Bei uns hat dazu eine leider ahnungsbefreite Richterin "keine Einwände" gemeldet, aber ich habe mich wenigstens noch beim BDR aufregen können. Hoffentlich nicht zu spät und deutlich genug.

    An FED: Der BDR hat bereits sehr ablehnend zu dem Vorhaben Stellung genommen.

    Stellungnahme müßte auf der BDR-Seite sein (Datum 15.12.2023)

    Habe sie heute gelesen. :thumbup: :evil:

    Beginne den Tag mit einem Lächeln. Dann hast Du es hinter Dir. (Nico Semsrott)

    "Das Beste an der DDR war der Traum, den wir von ihr hatten." Herrmann Kant in einem Fernsehinterview

    Ich bin sehr nah bei Kai; ich nehme die Regelung ebenfalls als Fremdkörper wahr - es werden hier Interessen gewahrt, die strukturell im Versteigerungsverfahren einfach nichts verloren haben.

    Das Versteigerungsverfahren dient der Durchsetzung von Geldforderungen oder der Auseinandersetzung von Gemeinschaften

    Der Schutz der Allgemeinheit vor hässlichen Grundstücken (bzw. vor Eigentümern die ihren Rasen nicht ordentlich mähen oder den Bürgermeister nicht grüßen) gehört nicht zu den Zwecken des Zwangsversteigerungsverfahrens.

    Ganz abgesehen von der bereits angesprochen Frage des Rechtsschutzes ((wie) kann sich ein Ersteher gegen die (willkürliche) Anordnung wehren?) drängt sich mir die Frage auf, wozu es überhaupt des Vollstreckungsgerichtes bedürfen soll

    Warum ordnet die Gemeinde die Verwaltung nicht einfach selbst gegen den Ersteher an und überwacht den Verwalter selbst?

    Selbst wenn man das Vollstreckungsgericht mit der Überwachung des Verwalters betrauen möchte (weil man der Kommune dann doch nicht so weit über den Weg trauen möchte) verstehe ich nicht so gut, was den Gesetzgeber bewegt, den Anwendungsbereich auf Versteigerungsverfahren mit (noch) nicht geleisteten Meistgeboten zu limitieren- derartige Problemgrundstücke gibt es gelegentlich und tatsächlich deutlich häufiger außerhalb als innerhalb eines Zwangsversteigerungsverfahrens mit einem zahlungsunwilligen/zahlungsunfähigen/traurig verunglückten Ersteher.

    (30 Verfahren im Jahr? ich lach mich kaputt!-dafür dieses Rad zu drehen!; MAN beschäftigt euch doch mal mim Klauselerteilungsverfahren oder anderen wirklich reformbedürftigen Komplexen!)

    Letztlich atmet die Vorschrift einen gewissen Geist, dass Grundstückseigentümer untereinander nicht gleich stehen sollen; Irgendwie scheinen die Autoren des Entwurfes geradezu instinktiv davon auszugehen, dass ein Ersteher im Versteigerungsverfahren vor Zahlung des Meistgebotes kein richtiger Eigentümer wäre und dass es daher unproblematisch wäre, ihn anders zu behandeln, als einen "richtigen", das stimmt aber in der Form nicht;

    der Ersteher ist vom Zuschlag an grundsätzlich unbeschränkter Eigentümer- der Verweis auf die gerichtliche Verwaltung gem. §94 ZPO trägt nur scheinbar- dieser Antrag kann ja nur von Personen gestellt werden, die eine Befriedigung aus dem Bargebot zu erwarten haben; die gerichtliche Verwaltung hat also dort einen speziellen Schutzzweck eines konkreten berechtigten Interesses eines am Grundstück Berechtigten.

    Die öffentliche Hand gehört zu diesen speziell am Grundstück berechtigten Personenkreis aber nicht


    Letzten Endes: Ein konsequentes Vorschriftenkonstrukt wäre ein Zwangsverwaltungsverfahren auf Antrag der Gemeinde entspr. §172 ZVG

    Es schließt sich sogar die Frage an, warum nicht auch der nächste Schritt gegangen und ein Zwangsveräußerungsverfahren durchgeführt wird, wenn der Grundbesitz nicht schön gepflegt wird

    Wenn man sich das vergegenwärtigt, verdeutlicht sich m.E. die Schwere und Fragwürdigkeit des Eingriffes in die Rechtssphäre der Grundstückseigentümer- bei denen es keinen echten Unterscheid zwischen "frischen" Erstehern in Versteigerungsverfahren und "bestandseigentümern" gibt

    Ich kaufe ein "I" und möchte lösen! -BOCKWURST-


    Wenn ich sterbe, sollen meine Überreste in Disneyland verstreut werden.
    Außerdem möchte ich nicht verbrannt werden.

    Zitat von JoansDong

    Wenn man sich das vergegenwärtigt, verdeutlicht sich m.E. die Schwere und Fragwürdigkeit des Eingriffes in die Rechtssphäre der Grundstückseigentümer- bei denen es keinen echten Unterscheid zwischen "frischen" Erstehern in Versteigerungsverfahren und "bestandseigentümern" gibt

    Der "Bestandseigentümer" oder ein Rechtsvorgänger hat bezahlt. Letzteres wird bei den Pseudoersteigerern sorgfältig vermieden.

    Wer bezahlt oder hinterlegt, hat mit dem geplanten § 94a ZVG keine Probleme.

    "Allen ist alles egal, außer der Handyvertrag" - Kraftklub

    Zitat von tom

    Wer bezahlt oder hinterlegt, hat mit dem geplanten § 94a ZVG keine Probleme.

    Ein Argument wie "Wer nichts zu verbergen hat, braucht keinen Datenschutz".

    Zunächst einmal ist für einen rechtlichen Eingriff wie hier doch der Gesetzgeber in der Pflicht, den rechtlichen Rahmen festlegen, in dem ein solcher Antrag möglich ist (oder eben auch nicht). Die in der Gesetzesbegründung vorgebrachten Argumente, warum es nicht möglich und/oder nicht notwendig ist, einen rechtlichen Rahmen festzulegen, finde ich unzureichend und nicht durchgreifend. Man macht es sich in der Begründung sehr einfach.

    So wie geplant bietet § 94a ZVG letztlich keine Gewähr dafür, dass nicht doch sachfremde Erwägungen der Gemeinde zu einem solchen Antrag führen können. Es kann in solchen Fällen doch nicht Aufgabe des Erstehers sein, sich von dieser sachfremden Verwaltung wieder zu befreien. Zunächst einmal ist doch der Staat in der Begründungspflicht für seinen Rechtseingriff.

    Zitat Tom: Nein, als Anlieger in der gleichen Straße. Insgesamt wurde (bisher) fünf mal versteigert. Alles "gut" vermietet, d.h. die Miete kommt vom Amt.

    Miete kommt vom Amt. Wie wäre es vielleicht das "Amt" würde genauer auf die Miethöhe schauen.

    Lang ist es her, aber trotzdem heute noch interessant: Joachim Wagner, Mondmieten für Bruchbuden,

    Cicero 7/2010 S. 86-88.

    Ich sehe auch die Banken in der Pflicht. Wer so einen Schrott beileiht, sollte dann auch so konsequent sein und über einen Rettungserwerb die Immobilie selbst ersteigern. Das war mal in meinen Anfangszeiten frühere 80-ziger Jahre.

    Vielen Dank an Kai und JoansDong für die Stellungnahmen.

    Die Mieten sind im Ortsvergleich nicht überhöht, müssen sie auch nicht sein um Rendite zu machen, wenn man den facto nur einen Bruchteil des Kaufpreises bezahlt hat. Daher hat "das Amt" keine richtige Wahl.

    Und den Hinweis auf die Banken verstehe ich nicht so ganz. Sollen die Banken die Fantasiegebote der Clans noch überbieten? Bei "meinem" Objekt war übrigens die erste ZV eine Teilungsversteigerung der zerstritten Erbengemeinschaft.

    "Allen ist alles egal, außer der Handyvertrag" - Kraftklub

    Zitat von tom

    Und den Hinweis auf die Banken verstehe ich nicht so ganz. Sollen die Banken die Fantasiegebote der Clans noch überbieten? Bei "meinem" Objekt war übrigens die erste ZV eine Teilungsversteigerung der zerstritten Erbengemeinschaft.

    Der Rettungserwerb bei zu hohen Geboten geht natürlich nicht - insofern ist da mein Einwand brüchig.

    Bei der Teilungsversteigerung führt das Argument auch nicht weiter.

    Aber bei "Ihrem" Objekt in der Nachbarschaft gab es doch einen Übererlös zugunsten der Erbengemeinschaft.

    Hier muss aber schon die Frage gestellt werden, warum nicht ein Erbe zu § 94 ZVG gegriffen hat (s. hierzu

    BGH U.v. 26.2.2015 – IX ZR 172/14, ZfIR 2015,299 (mit Bespr. (Traub, S. 273)). In dieser Sache war eine Miterbein Antragstellerin. Warum soll die Gemeinde als Ortspolizei über § 94a ZVG-E zugunsten der aus dem Erlös berechtigten Partei eingreifen?

    Des weiteren sind die vom unseriösen Ersteher vereinnahmten Mieten problemlos aus der übertragenen Forderung pfändbar, wenn keine Verwaltung nach § 94 ZVG besteht.

    Zitat Tom: Insgesamt wurde (bisher) fünf mal versteigert. Dass hier Frust aufkommt - verständlich. Um jedoch tiefer in diese Sache einsteigen zu können, müsste der Sachverhalt offengelegt werden. Gerne dürfen Sie mir per PN das zuständige AG angeben. Im Rahmen einer wissenschaftlichen Auswertung, ist durchaus denkbar, dass mir die Akten vorgelegt werden dürfen (§ 299 Abs. 2 ZPO) - so schon mal in einem anderen Fall geschehen.

    Zitat von tom
    Zitat von JoansDong

    Wenn man sich das vergegenwärtigt, verdeutlicht sich m.E. die Schwere und Fragwürdigkeit des Eingriffes in die Rechtssphäre der Grundstückseigentümer- bei denen es keinen echten Unterscheid zwischen "frischen" Erstehern in Versteigerungsverfahren und "bestandseigentümern" gibt

    Der "Bestandseigentümer" oder ein Rechtsvorgänger hat bezahlt.

    sagt wer? und warum? und inwieweit? und was hat das damit zu tun ob jemand seinen Grundbesitz schön in Schuss hält oder verwahrlosen lässt oder die Wohnungen überbelegt?

    seit wann ist die Zahlung des Kaufpreises oder des Meistgebotes eine Gewähr dafür, sich nicht so zu verhalten?

    Ja es gibt Leute, die erwerben Grundbesitz und benehmen sich ganz garstig- insbesondere bezahlen sie vielleicht(?) das Meistgebot nicht und ziehen (in speziellen Ausnahmekonstellationen!) Nutzungen des Objektes

    Was gehen die Nutzungen und die Zahlung des Meistgebotes die öffentliche Hand an?

    Warum und inwiefern verhält sich im Verhältnis zur Allgemeinheit ein das Meistgebot nicht leistender Erwerber "rechtsmissbräuchlicher" als ein "Bestandseigentümer"?

    Diejenigen die ein reales Interesse daran haben, ein solches Verhalten zu verhindern/zu unterbinden, verfügen über §94 ZVG bereits über ein geeignetes eigenes Instrument! (abgesehen vom Rettungserwerb)

    Ich bleibe dabei: die Zahlung oder Nichtzahlung des Meistgebotes (oder des Kaufpreises; warum wird das eigentlich nur im Rahmen des Eigentumserwerbes durch Zuschlag gefordert?) ist kein taugliches Unterscheidungskriterium für die Anwendung oder Nichtanwendung eines erheblichen staatlichen Eingriffs- die Interessensphäre der öffentlichen Hand wird durch Zahlung oder Nichtzahlung des Meistgebotes und die Ziehung der Nutzungen einfach nicht berührt!

    Die Interessenspähre der öffentlichen Hand wird dadurch berührt, dass der Eigentümer sich nicht "ordentlich" benimmt

    Konsequent wären also eine unlimitierte Zwangsverwaltung oder eine entsprechende Zwangsversteigerung auf Antrag der öffentlichen Hand

    Hier fallen die verfassungsrechtlichen Probleme aber schon relativ simpel und klar auf- Ich bin Eigentümer meines Grundbesitzes und darf mit ihm grundsätzlich machen was ich will; die öffentliche Hand darf Einfluss nehmen und mich sanktionieren oder sonst gemein zu mir sein, aber wenn ich das inkauf nehme sind die Hürden für weitergehende Einflüsse hoch und schwierig-> eine Zwangsverwaltung auf Antrag der öffentlichen Hand? Um Gottes Willen, da droht das Abendland unterzugehen

    Der einzige Effekt, den die Limitierung also tatsächlich hat ist den Kreis der Betroffenen zu verkleinern auf Konstellationen, die Personen betreffen die

    a) nicht zahlenstark sind, da fällt es nicht so auf

    b) auf Grund der (vermeintlichen oder tatsächlichen) Fragwürdigkeit ihrer sonstigen (Lebens-/Geschäfts-)Entscheidungen nach öffentlicher Lesart relativ freizügig in ihren Rechten eingeschränkt werden können, ohne dass es nennenswerten Widerspruch nach sich zieht


    P.S.:

    Zwangsveräußerung gibt es btw. und zwar in §17 WEG; versehen mit erheblichen Voraussetzungen und mit dem Erfordernis vorher einen entsprechenden Zivilprozess dazu erfolgreich geführt zu haben...

    Ich kaufe ein "I" und möchte lösen! -BOCKWURST-


    Wenn ich sterbe, sollen meine Überreste in Disneyland verstreut werden.
    Außerdem möchte ich nicht verbrannt werden.

    Einmal editiert, zuletzt von JoansDong (21. Dezember 2023 um 10:32)

    Ich verstehe zwar den Wunsch der Städte und Gemeinden, er wird auch oft genug als (Zweit-)Begründung der beantragten Versteigerung geäußert, und bei manchen Objekten habe ich bei den Bietern auch meine Bauchschmerzen (...), aber ich denke ebenfalls nicht, dass das geplante Konstrukt im Rahmen des Zwangsversteigerungsgesetzes dafür geeignet ist.

    .

    Wie schon von JoansDong und Kai angemerkt, auch ein Bestandseigentümer oder der freihändige Käufer einer nicht so schönen Immobilie hat im Zweifel zwar die finanziellen Mittel, den Kaufpreis zu bezahlen, nicht jedoch das Bedürfnis, die Immobilie schön herzurichten, zieht aber trotzdem die Miete ein und überlässt Häuschen und Mieter ihrem Schicksal.

    Warum soll jetzt das Versteigerungsgericht und ein gerichtlicher Verwalter dafür Sorge tragen, dass der Eigentümer die Mieten nur erhält, wenn der Kaufpreis gezahlt ist und (-so ja der der Hauptwunsch der Gemeinden-) das Haus renoviert wird?

    Und wie und wem gegenüber soll eine Abrechnung erfolgen, nach § 94 ZVG stehen die Überschüsse nicht dem Ersteher zu, es ist u.U. sogar ein Teilungsplan aufzustellen, wer bekommt die eingezogenen Mieten, wenn der Zuschlag aufgehoben wird oder es zur Wiederversteigerung kommt?
    Und auf den "Rechtsschutz" der erstmal unter Generalverdacht gestellten Ersteher wurde bereits hingewiesen.

    Ich bin bis jetzt nicht wirklich tief in die Materie eingestiegen, aber meine ersten Gedanken dazu sind "Schöner deine Städte und Gemeinden" ja, aber nicht im Wege der Zwangsversteigerung!

    In NRW gibt es m.W. eine Gesetz oder eine VO, die bei Problemimmobilien eingreifen kann.

    Habe momentan weder Zeit noch Muße diese gerade zu finden. Auf die Schnelle aber:

    https://broschuerenservice.mhkbg.nrw/files/download/pdf/leitfaden-problemimmobilien-nrw-online-pdf_von_leitfaden-umgang-mit-problemimmobilien_vom_mhkbg_3098.pdf

    Vielleicht können hier die Koll aus NRW weiterhelfen (vielleicht steht die VO auch im Leitffaden).

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