Hallo!
Es würde mich interessieren, ob Ihr folgendes als Inhalt eines Wohnungsrechts eintragen würdet:
Berechtigter darf alleine nutzen: Wohnung bestehend aus Wohn-, Schlafzimmer, Küche, Bad, Diele/Büro, Wintergarten und Keller.
(soweit so gut)
Dazu kommt nun noch die alleinige Nutzung eines Werkstattraums sowie zweier Garagen.
Letzteres kenne ich bisher nur als eigene Nutzungsdienstbarkeit.
Es soll hier aber ausdrücklich Inhalt des Wohnungsrechts sein.
Im Palandt § 1093 Rdnr. 4 steht "Erstreckung des BenutzungsR auf nicht zum Wohnen bestimmte Räume/Gbde. (zB Garage/STall) zulässig, wenn Benutzung iR des hauptsächl. Wohnzwecks".
Wie beurteile ich denn hier den "zulässigen Rahmen"?
Besonders bei der Werkstatt hab ich schon Bauchschmerzen.
Inhalt Wohnungsrecht
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Nach hM ist die Nutzung von Räumlichkeiten zu einem anderen als dem eigentlichen Wohnzweck im Rahmen eines Wohnungsrechts nach § 1093 BGB zulässig, wenn die betreffende Nutzung als Nebenzweck mit dem Hauptzweck des Wohnens zusammenhängt und die anderweitige Nutzung gegenüber dem Wohnen daher untergeordnete Bedeutung hat (Meikel/Morvilius, 9. Aufl., Einl. C RdNr. 266 m.w.N.; a.A. MünchKomm/Joost, 4. Aufl., § 1093 RdNr. 4).
Bei der Nutzung der Doppelgarage sehe ich daher kein Problem, zumal sich die Verkehrsanschauung doch sehr gewandelt hat und es ja wirklich keine Ausnahme mehr darstellt, dass mehrere Familienmitglieder ihren eigenen PKW fahren. Die alleinige Nutzung einer auf dem Hausgrundstück befindlichen Doppelgarage ist daher dem Hauptzweck dem Wohnens eindeutig untergeordnet.
Bei der Werkstatt wird man wohl danach differenzieren müssen, ob der Berechtige ein Gewerbe ausübt oder ob er Hobbybastler ist. Ist letzteres der Fall, so sehe ich (wie bei einem Hobbyraum) ebenfalls keine Probleme, denn Hobby bleibt Hobby, egal ob ich dafür lediglich einen externen Raum oder eine Werkstatt benötige. Übt der Berechtigte in der Werkstatt dagegen ein Gewerbe aus, so sehe ich allerdings ebenfalls Probleme. In diesem Fall wird wohl nur eine eigene Dienstbarkeit nach § 1090 BGB in Betracht kommen.
Vielleicht kann der Notar hierzu ja noch nähere Erläuterungen liefern. -
Sofern Werkstatt und Garagen auf dem selben Grundstück stehen, würde ich wie beantragt eintragen.
Ich kann anhand der Bewilligung nicht erkennen, dass das Wohnen nicht die wirtschaftliche Hauptsache sein soll.
Weitere Rückfragen würde ich mir sparen. -
ich bin der gleichen meinung wie ulf.
ich würde zunächst auch unterstellen bzw. mangels entgegenstehender hinweise vermuten, dass es sich um die wohnung als hauptsache handelt, und dass die werkstatt ein "normaler" hobbyraum ist.
man könnte ja noch folgendes nachschauen:
- wie alt ist der berechtigte ? wenn er jenseits des rentenalters ist wird er wohl kein gewerbe betreiben (juris hat ja schon zutreffend ausgeführt, dass dies hier schädlich wäre).
- welcher beruf ist in der urkunde beim berechtigten angegeben ? schreiner wäre schlecht.
- steht in der urkunde, was sich auf dem übergebenen grundstück befindet (ist schon eine übergabe auf kinder, oder ?)? wenn da nicht "schreinerei" oder sowas steht, dass würd ich sicher davon ausgehen, dass nur ein hobbyraum gemeint ist. -
Macht es denn dann einen Unterschied, wenn die Garage und das Wohnhaus auf unterschiedlichen Grundstücken stehen? Kann ich dann auf beiden Grundstücken ein Wohn- und Mitbenützungsrecht eintragen?
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Macht es denn dann einen Unterschied, wenn die Garage und das Wohnhaus auf unterschiedlichen Grundstücken stehen? Kann ich dann auf beiden Grundstücken ein Wohn- und Mitbenützungsrecht eintragen?
So wie ich Schöner/Stöber, 12. Auflage, Rn. 1242 a.E. und Rn. 1248, verstehe, kann ein Wohnungsrecht nur an dem Grundstück eingetragen werden, das mit dem Wohnhaus bebaut ist. Auf ein Nachbargrundstück kann es sich nur wegen der Nebenrechte nicht erstrecken. -
Das Problem kann nur entstehen, wenn man Dienstbarkeiten mit der hM für gesamtrechtsfähig hält. In diesem Fall kann ein Gesamtwohnungsrecht an mehreren Grundstücken nur begründet werden, wenn sich auf allen Grundstücken ein Teil des Gebäudes befindet, das dem Hauptzweck des Wohnens dient (LG Nürnberg-Fürth MittBayNot 1982, 26), und zwar nicht nur, soweit es um die Mitbenützung gemeinschaftlicher Anlagen geht (BayObLG DNotZ 1976, 227 = Rpfleger 1976, 14; OLG Zweibrücken Rpfleger 1998, 282; LG Koblenz Rpfleger 1988, 197; a.A. MünchKomm/Joost § 1093 RdNr.18), sondern auch -und erst recht-, wenn insoweit eine Alleinnutzung durch den Wohnungsberechtigten vorgesehen ist (BayObLGZ 1986, 441 = NJW-RR 1987, 328 = Rpfleger 1987, 62 für den Fall, dass ein Wohnungsrecht als Gesamtrecht an einem Wohnungseigentum und einem rechtlich selbständiges Garagen-Teileigentum bestellt werden soll).
Nach hM ist eine Eintragung in der von oilers zur Diskussion gestellten Form somit nicht möglich. -
oilers
Liegt denn ein Eigenüberbau vor? -
Nein, auf dem einem Grundstück steht das Wohnhaus und auf dem anderen die Garage.
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Dann ist die Eintragung eines Gesamtrechts nach der in #7 a.E. genannten Entscheidung des BayObLG wohl nicht zulässig.
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Dann ist die Eintragung eines Gesamtrechts nach der in #7 a.E. genannten Entscheidung des BayObLG wohl nicht zulässig.
Hatte schon ein paar Male so ähnliche Fälle. Man hat sich dann damit beholfen, an dem Hausgrundstück ein Wohnungsrecht nach § 1093 BGB einzutragen und an dem Garagengrundstück ein Nutzungsrecht nach § 1090 BGB. Die Bewilligung musste aber natürlich entsprechend ergänzt werden. -
Das ist dann die einzige denkbare Lösung.
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Das ist dann die einzige denkbare Lösung.
Hallo,
es käme auch noch die Lösung in Betracht, daß zunächst das Garagengrundstück dem Hausgrundstück als Bestandteil zugeschrieben wird; dann hat`s ein Grundstück im Rechtssinne und Wohnungsrecht ist eintragungsfähig mit Nutzungsrecht der Garage.
Ob das sinnvoll ist, ist eine andere Frage.
Gruß HansD
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Und wie würdet ihr das beurteilen?:
Der Berechtigte ist befugt, das komplette Gebäude zzgl. aller Einrichtungen und Anlagen sowie Garage und Garten unter Ausschluss des Eigentümers benutzen.
Der Notar nennt dieses Recht in der Bewilligung "Wohnungs- und Nutzungsrecht". Nach obigen Ausführungen und denen bei Schöner/ Stöber Rn. 1237 könnte jedoch auch insgesamt von einem Wohnungsrecht gemäß
§ 1093 BGB ausgegangen werden. Wie seht ihr das? -
Ich würde es wie Du auch als EIN Recht auffassen.
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Helfen die Ausführungen hier ?.
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…l=1#post1074183oder hier:
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post935361 -
Die hatte ich schon gefunden.
In den beiden Threads hatten die Notare jedoch immer klar gefasst, was unter Wohnungsrecht und was unter Nutzungsrecht gefasst wird.Hier werden sämtliche Nutzungen einfach insgesamt als "Wohnungs- und Nutzungsrecht" betitelt, was mich etwas verunsichert.
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Ich würde es als Wohnungsrecht ansehen.
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Ich muss mich mal dranhängen.
In einer Urkunde wird unter der Überschrift "Wohnrecht" "als beschränkte persönliche Dienstbarkeit" ein "Wohnungs-, Benutzungs- und Mitbenutzungsrecht" an einer WEG-Wohnung bestellt, die den A berechtigt, "unter Ausschluss des Eigentümers die komplette übergebene Wohnungseigentumseinheit allein zu benutzen und zu bewohnen". Weiter wird vereinbart, dass "die Nutzung der dem Recht unterliegenden Teile und Räume dem Eigentümer zustehen, wenn der Wohnungsberechtigte sein Wohnrecht nicht ausübt".
Also, wegen "unter Ausschluss des Eigentümers" gehe ich von einem Wohnungsrecht nach § 1093 BGB aus. Mich irritiert jetzt aber der Passus, dass die Nutzung der Räume dem Eigentümer zustehen, wenn das Wohnrecht nicht ausgeübt wird. Geht das? Und wenn ja, bin ich dann bei einem Wohnrecht nach §§ 1090 ff BGB, oder bei einem bedingten Wohnungsrecht nach § 1093 BGB?
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Nein, das ist die (etwas verkorkste) Bestimmung dass die Überlassung an Dritte nicht gestattet ist, auch wenn nicht ausgeübt wird (Auszug oder vor allem Heimunterbringung = der Träger der Sozialhilfe kann nicht verlangen, dass der Wohnungsberechtigte die Wohnung zB vermietet oder vom Eigentümer eine Entschädigung dafür erhält, dass jetzt der Eigentümer wieder selbst nutzt) .
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