rainer19652003
Danke für den Hinweis. Jetzt weiß ich wenigstens, was aus meiner Akte geworden ist!
Stümpt, das bearbeitende Gericht ist immer die letzte Stelle, die von der BGH-Entscheidung erfährt.
Schön aber, dass sich der BGH Deiner Auffassung angeschlossen hat. 
Die Wohnungseigentümergemeinschaft deshalb als Schmarotzer zu bezeichnen, geht mir zu weit.
Der Gesetzgeber hat gewollt, dass die WE-G die laufenden Hausgelder aus der aus Miet- oder Pachteinnahmen erwirtschafteten Masse bekommt.
Clevere WE-G´s lassen deshalb Hausgeldrückstände titulieren und betreiben die Zwangsverwaltung selbst bis zum St.-Nimmerleins-Tag.
Das ist völlig okay - denn sich regen bringt Segen.
Der Gesetzgeber hat mit Sicherheit nicht gewollt, dass der betreibende Gläubiger die laufenden Hausgelder bezahlen muss, wenn (zunächst) gar keine Masse aus Mieten oder Pachten erwirtschaftet wird.
Der BGH in der von Dir genannten Entscheidung erörtert, dass und warum die Bevorzugung der WEG gewollt ist
Wieso Bevorzugung?
Der betreibende Gläubiger muss Zahlungen an die WE-G leisten, um die Zwangsverwaltung betreiben zu dürfen?
Das leuchtet mir nicht ein.
... als Leistungsmittlerin in den Stand zu setzen, diese Forderungen zu erfüllen.
Hier liegt der Knackpunkt.
Aus welchem Gesetz ergibt sich denn, dass ein die Zwangsverwaltung betreibender Gläubiger dafür sorgen muss, dass die Liquidität der WE-G erhalten bleibt?
Dafür muss die WE-G schon selbst sorgen und beispielsweise eine Sonderumlage beschließen.
Dass müsste die WE-G nämlich auch machen, wenn sich niemand erbarmen und die Zwangsverwaltung betreiben würde.
Jedenfalls: Wenn die WE-G schon im Rahmen des (massearmen / masselosen) L-Verfahrens Kohle direkt vom Gläubiger bekommen, dann kann es nicht angehen, dass die WE-G auch noch vom K-Verfahren profitiert.
... als Leistungsmittlerin in den Stand zu setzen, diese Forderungen zu erfüllen.
Hier liegt der Knackpunkt.
Aus welchem Gesetz ergibt sich denn, dass ein die Zwangsverwaltung betreibender Gläubiger dafür sorgen muss, dass die Liquidität der WE-G erhalten bleibt?
Die Antwort findet sich in der BGH-Entscheidung:
Der Gläubiger, der den Nutzen aus dem Wohnungseigentum zieht oder ziehen will, muss für die mit der Nutzungsbefugnis verbundenen Lasten aufkommen (Schädlich, ZfIR 2009, 265, 269)...
...Soweit der Gläubiger die mit der Bewirtschaftung verbundenen Kosten nicht aus den Nutzungen des Grundstücks erwirtschaftet, hat er diese dem Zwangsverwalter durch entsprechende Vorschüsse bereit zu stellen (Stöber, ZVG, 19. Aufl., § 152 Rdn. 18.1). Dem kann er sich nicht ent-ziehen, ohne die Aufhebung des Verfahrens gemäß § 161 Abs. 3 ZVG zu riskieren.
Mir leuchtet das ein: Bei Grundstücken muss der betreibende Gläubiger Vorschüsse für Strom (z.B. fürs Hauslicht), Heizöl usw. ja auch aus eigener Tasche vorschießen, wenn und solange die Einnahmen dafür nicht ausreichen. Warum sollte er dann ausgerechnet bei einer Eigentumswohnung besser davonkommen?
Warum sollte er dann ausgerechnet bei einer Eigentumswohnung besser davonkommen?
Ganz einfach: Weil eine Eigentumswohnung kein Grundstück ist.
Bei einer Eigentumswohnung obliegt die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums der Gemeinschaft der Eigentümer (§ 21 Abs. 5 WEG).
An den dafür anfallenden Kosten muss sich jeder Eigentümer beteiligen.
Wenn ein einzelner Eigentümer dies aus welchen Gründen auch immer nicht mehr kann, dann müssen die anderen Eigentümer insoweit einspringen (Grundprinzip: Wenn einer nicht mehr pusten kann, müssen die anderen umso mehr pusten).
Die Eigentümergemeinschaft ist deshalb auch eine Schicksalsgemeinschaft.
§ 152 Abs. 1 ZVG ordnet an, dass der Zwangsverwalter dafür zu sorgen hat, dass das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestande erhalten bleibt.
Der Zwangsverwalter muss dafür sorgen, dass beispielsweise das undichte Dach repariert wird, die Heizung nicht auseinanderfriert und die Mieter glücklich und zufrieden sind (damit sie weiterhin mit Freude ihre Miete bezahlen).
Wenn die aus Mieteinnahmen erwirtschaftete Masse dafür nicht ausreicht, muss der Gläubiger - der das Verfahren weiter betreiben will - einen Vorschuss leisten.
Diesen Grundsatz kann man aber auf Eigentumswohnungen nicht uneingeschränkt übertragen, weil Eigentumswohnungen - und da beißt die Maus keinen Faden ab - keine Grundstücke sind.
Bei einer Eigentumswohnung kann sich die Bestandserhaltung nur auf das Sondereigentum beziehen.
(Beispiel: In der leerstehenden Wohnung befinden sich organische Abfälle, die der ehemalige Mieter zurückgelassen hatte. Werden diese Abfälle nicht entfernt, kommt es zu intensiven Geruchsbildungen, die nur durch einen kompletten Neuanstrich der Wohnung beseitigt werden können. Der Zwangsverwalter muss die Abfälle deshalb entsorgen lassen.)
Um den Rest muss sich die Eigentümergemeinschaft kümmern.
Woher die Eigentümergemeinschaft die dafür erforderliche Kohle nimmt, kann nicht das Problem des Zwangsverwalters oder des betreibenden Gläubigers sein, weil dieser Zustand auch eintreten kann, wenn kein Gläubiger die Zwangsverwaltung irgendeiner Einheit betreibt.
Dem kann er sich nicht ent-ziehen, ohne die Aufhebung des Verfahrens gemäß § 161 Abs. 3 ZVG zu riskieren.
Wenn man das ganze mal aus Sicht einer WE-G betrachtet, ergibt sich folgendes Bild:
Es gibt einen Grundpfandgläubiger, der ein Risiko auf sich nimmt und die Zwangsverwaltung betreibt, von deren Erfolg wegen der Regelung in § 156 Abs. 1 Satz 2 ZVG zunächst primär selbst die sich völlig passiv verhaltende WE-G profitieren würde.
Dann wird das Verfahren aufgehoben, weil die WE-G aktiv (=gierig) geworden ist und gegenüber dem Rechtspfleger angeregt hatte, von Amts wegen einen Vorschuss festzusetzen, den der betreibende Gläubiger (neben den normalen Verwaltungskosten: Vergütung des Zwangsverwalters etc.) aber nicht mehr bezahlen wollte.
Testfrage: Was bekommt die WE-G jetzt? Antwort: Defintiv nix.
Wenn die WE-G sich weiterhin einfach nur passiv verhalten hätte, hätte zumindest die Möglichkeit bestanden, dass sie was bekommt.
Ich teile Deine Ansicht nicht.
Der BGH auch nicht.
Sowohl bei der Eigentumswohnung als auch beim Grundstück sind die Kosten der Verwaltung ggf. durch Vorschüsse vom betreibenden Gläubiger zu zahlen.
Interessant finde ich in diesem Zusammenhang auch die Entscheidungsbesprechung zu BGH V ZB 43/09 von Traub, Rpfleger 2010, 100.
Traub begrüßt die Klarstellung, dass die laufenden Hausgeldzahlungen im Zwangsverwaltungsverfahren als Kosten der Verwaltung gemäß § 155 Abs. 1 ZVG zu qualifizieren sind. Zugleich zeigt er auf, dass der BGH mehrere relevante Fragen offen gelassen hat:
a) Nach dem vom BGH entschiedenen Sachverhalt wurde der Vorschuss auf „Anregung“ bzw. Antrag der WEG angeordnet. Wer ist „anregungsberechtigt“, besteht gar eine Amtspflicht der Gerichte, bei einer notleidenden Zwangsverwaltung einen Vorschuss anzuordnen?*
b) Ist ein Insolvenzverwalter des Schuldners „anregungsberechtigt“? Dies hätte ja zur Folge, dass sich die Insolvenzmasse auf Kosten der Zwangsverwaltungsgläubiger bereichern könnte.
c) Welche Teile des Hausgelds sind bevorrechtigt bzw. mit Vorschuss einforderbar? Nur Kosten der Erhaltung und Bewirtschaftung, also die Kosten, die auch ein Alleineigentümer zu tragen hätte? Dafür plädierte Schmidberger in ZWE 2009, 336. Unterliegen womöglich auch offensichtlich unberechtigte Forderungen der Vorschusspflicht? Traub verweist dazu auf BGH vom 05.02.2009, Rpfleger 2009, 331 und auf AG Schwäbisch Hall, Rpfleger 2009, 636. Trifft hier das Vollstreckungsgericht eine Prüfungspflicht?
d) In welcher Rangklasse wäre ein geleisteter Vorschuss im parallelen Zwangsversteigerungsverfahren einzuordnen? Im Vorrang des § 10 Abs. 1 Nr. 1 ZVG oder als Kosten der Vollstreckung nach § 788? Zur früheren Rechtslage vgl. BGH Rpfleger 2003, 454 = ZWE 2003, 264. Falls die WEG selbst betreibt und auf eigene Anregung gegen sich selbst einen Vorschuss auf die laufenden Hausgelder festsetzen lässt, kann sie die dann vorab im § 10 I 1 ZVG Zuteilung verlangen mit der Folge, dass die 5 %-Grenze des Gesetzgebers zu Makulatur würde.
Sein Fazit ist, dass das weitere dem Realgläubiger aufgebürdete Kostenrisiko (wie schon eine Reihe vorangegangener BGH-Entscheidungen) diesen vor der Zwangsverwaltung als Weg zur Forderungsbeitreibung zurückschrecken lassen wird.
*Dazu erging inzwischen eine Entscheidung des AG Heilbronn, 3 L 15/08, ZfIR 2010, 40 (zu finden bei beck-online
Es besteht weder eine Antragspflicht für den Zwangsverwalter, noch eine Amtspflicht für das Gericht, der Gläubigerin gegen Androhung der Verfahrensaufhebung die Bezahlung der Hausgelder aufzuerlegen.
zu a)
Wer der BGH-Entscheidung folgt, für den bedarf es doch keiner "Anregung" auf Vorschussanforderung, weil dem Zwangsverwalter nach dem BGH-Beschluss doch die Pflicht obliegt, die lfd. Hausgelder "als Ausgaben der Verwaltung" nach § 155 I ZVG vorweg zu bezahlen. M.a.W.: Der Zwangsverwalter ist nach der BGH-Entscheidung (wie vor dem 1.7.2007)verpflichtet, einen Vorschuss zu beantragen. Insofern erscheint mir die Entscheidung des AG Heilbronn 3 L 15/08 nicht "BGH-konform".
zu b) Damit erledigt sich auch die "Insolvenzverwalter-Problematik".
zu c) Die Problematik, dass "unberechtigte Forderungen" in das Hausgeld gepackt werden, wurde ebenfalls nicht durch den BGH-Beschluss V ZB 43/09 ausgelöst. Die gab es immer schon. Es ist die Aufgabe des Zwangsverwalters gegen einen eventuell fehlerhaften Wirtschafstplan-Beschluss vorzugehen.
zu d) Auch hier kann ich nicht erkennen, was sich durch BGH-Beschluss V ZB 43/09 an der Einodrnung bzw. Nichteinordnung der Hausgeldvorschüsse in die Rangklasse 1 geändert haben sollte.
Das Fazit von Traub ist allerdings zutreffend: Die Zwangsverwaltung hat durch die Vorschusspflicht an Attraktivität verloren, allerdings ist die Zwangsverwaltung durch den Beschluss V ZB 43/09 nicht unattraktiver als vor dem 1.7.2007.
M.E. ist der Zwangsverwalter nicht berechtigt, einen Antrag zu stellen, da diesem im Zwangsverwaltungsverfahren kein eigenständiges Antragsrecht zusteht.
Wie Stöber in seiner Kommentierung noch zur alten Rechtslage (18. Auflage, RN 18 zu § 152 ZVG) ausführte, ist ein Vorschuss ggfls. auch von Amts wegen, ohne Anregung des Zwangsverwalters, anzuordnen.
Hmm. Highlanders Aussage verstehe ich nicht.
Grundsätzlich ist es doch Aufgabe des Zwangsverwalters, die Ausgaben der Zwangsverwaltung zu begleichen. Ebenso hat er bei Masseunzulänglichkeit doch Vorschüsse anzufordern. Selbst wenn sich die WEG an das Gericht statt an den Zwangsverwalter wendet, um Hausgeldansprüche einzufordern, würde ich erst nach Zwangsverwalteranhörung einen Vorschuss festsetzen.
Ob man den Vortrag des Zwangsverwalters nun als Antrag oder als Anregung bezeichnet, halte ich für unwichtig. Ich sehe ihn in der Pflicht, Zahlungspflicht und -höhe zu prüfen.
@ 15. Meridian
Anregungsrecht und -pflicht: ja;
Antragsberechtigt nach meinem Verständnis: nein, da der Zwangsverwalter nicht Partei des Verfahrens ist ( hat er etwa ein eigenes Beschwerderecht ?).
@ 15. Meridian
Anregungsrecht und -pflicht: ja;
Antragsberechtigt nach meinem Verständnis: nein, da der Zwangsverwalter nicht Partei des Verfahrens ist ( hat er etwa ein eigenes Beschwerderecht ?).
Gut, wenn es Dir nur um die Begrifflichkeit geht, gebe ich Dir recht.
Wenn man Nebensächlichkeiten - wie die Frage, ob der Rechtspfleger beantragte oder "angeregte" Vorschüsse v.A. w. festsetzen muss - unberücksichtigt lässt, reduziert sich das Problem auf folgende Fragestellung:
Muss der betreibende Gläubiger die Hausgelder an die WE-G leisten?
Diese Frage ist mit NEIN zu beantworten, weil die WE-G die Hausgelder nicht deshalb nicht bekommt, weil ein Gläubiger die Zwangsverwaltung betreibt, sondern weil der Schuldner die Hausgelder nicht bezahlt.
Zwischen dem Zwangsverwaltungsverfahren und dem Ausbleiben der laufenden Hausgeldzahlungen besteht überhaupt kein Kausalzusammenhang.
Was soll die WE-G eigentlich machen, wenn sie die Zwangsverwaltung selbst betreibt?
Sich selbst einen Vorschuss leisten?
Hier muss ich nochmal ganz kurz einhaken - weil ich heute einen schönen Versteigerungstermin hatte.
Die WEG meldet Hausgelder für 2006 bis 2010 an, im anhängigen L-Verfahren hat der Verwalter einen Vorschuss vom Gläubiger beantragt, um die laufenden Hausgelder ab Mai 2008 (Beschlagnahme war im Mai 2008) zu bezahlen und das hat auch geklappt.
Ich hab also die Vorschüsse des Gläubigers (mehr als 5% des Verkehrswertes) ins gG eingestellt (Rangklasse 1)...
Und hab allerdings trotzdem noch 5% vom Verkehrswert für die WEG in Rangklasse 2 einstellen wollen - da reibt mir der Gläubiger das BGH-Urteil vom 04.02.2010 unter die Nase und sagt - die WEG hat ihre 5% bereits ausgeschöpft, nämlich durch die Zahlungen des Verwalters. Du darfst nix weiter einstellen...
Hat er Recht?
Hm, muss ich neu darüber nachdenken, weil sich das Problem bisher nicht stellte:
Bis zur Einführung des WEG-Vorrechts haben wir die Vorschüsse zwar angeordnet, aber nur zur Rangklasse 1 in der Versteigerung zugeordnet, wenn es besondere, werterhaltende Maßnahmen waren, z.B. dringende Reparaturen in der Wohnung. Daran hat sich ja nichts geändert. Vorschüsse für die laufenden Hausgeld-Beiträge wurden nur als Kosten im Rang des Rechts berücksichtigt.
Bis zur BGH-Entscheidung haben wir dann ja keine Vorschüsse für Hausgeld mehr angeordnet, weil es sich nicht um Kosten der Verwaltung handelt.
Es erscheint mir aus Sicht der Bank konsequent, die Vorschüsse auf die 5 % anzurechnen, aber nur, weil sie sich eben nur diese vorgehen lassen will. Auch wenn man sie nicht in Rang 1 zuordnet, schmälert es immer noch ihren Erlös. Ich wüsste jedoch nicht, womit man es im Gesetz begründen könnte.
Es ist ja nur das Vorrecht der Rangklasse 2 auf 5 % begrenzt, wenn die Bank aus Rang 1 oder 4 Ersatz anmeldet, kann das nicht irgendwie "verrechnet" werden, ein Forderungsübergang wie bei einer Ablösung findet nicht statt. Ich denke, die Bank hat nicht Recht, soll sie ein masseloses Verfahren eben rechtzeitig beenden.
Bei der Ansetzung von in der Zwangsverwaltung geleisteten Vorschüssen für das Hausgeld in der Rangklasse 1 bei der Zwangsversteigerung reagiere ich grundsätzlich allergisch. Sie sind nie in vollem Umfang in der Rangklasse 1 zu berücksichtigen, da die meisten Bestandteile des Hausgeldes eben nicht zur Erhaltung oder Verbesserung des Wohnungseigentums bestimmt sind. Die Vorschüsse werden deshalb grundsätzlich im Range des Anspruchs berücksichtigt, es sei denn mir wird das Hausgeld dezidiert in seine Bestandteile zerlegt und konkret angemeldet, sowie nachgewiesen, dass die der Werterhaltung dienenden Bestandteile auch dazu verbraucht worden sind. Das gelingt so gut wie nie, also sollte sich das Problem eigentlich nicht stellen.
Nun sind vorliegend die Vorschüsse in Rangklasse 1 eingestellt. Da Rangklasse 1 und 2 zweierlei sind, müsste m.E. rein rechtlich auch Befriedigung aus Rangklasse 2 erfolgen, da ein Gläubiger, der werterhaltende Maßnahmen finanziert, die letztlich auch zu einem höheren Erlös führen, nicht schlechter gestellt sein darf.
Da aber mit Sicherheit die Wohngelder zumindest zum größten Teil nicht werterhöhend verwendet worden sein dürften, hast Du das Problem, die WEG bevorzugen zu müssen.
Eventuell solltest Du Dich für eine der beiden Möglichkeiten (Absetzung oder Anerkennung der weiteren Wohngelder) entscheiden und jeweils den anderen Part der Beteiligten zum Widerspruch gegen den Teilungsplan animieren.
Ich denke wie Stefan, dass die Rangklassen 1 und 2 nicht gegeneinander ausgespielt werden können. Rangklasse 1 dient anders als Rangklasse 2 nicht der Gläubigerbefriedigung, sondern soll nur werterhaltende Vorschüsse vorab wieder auskehren.
Wenn Wohngelder in Rangklasse 1 berücksichtigt worden sind, stellt sich die Frage, ob die genannte BGH-Entscheidung auf diesen Sachverhalt überhaupt anwendbar ist. Ich habe daran Zweifel; denn Berechtigter aus der Rangklasse 1 ist (zumindest formal) nicht die WEG, sondern der vorschussleistende Gläubiger.
Ich denke wie Stefan, dass die Rangklassen 1 und 2 nicht gegeneinander ausgespielt werden können. Rangklasse 1 dient anders als Rangklasse 2 nicht der Gläubigerbefriedigung, sondern soll nur werterhaltende Vorschüsse vorab wieder auskehren.
So sehe ich das auch. Das sind zwei ganz unterschiedliche Sachverhalte.
Ich sehe das auch so rigeros wie Stefan. Aber wenn man dann tatsächlich mal einen Vorschuss hat der in Rang 1 gehört, dann natürlich ohne Begrenzung des Ranges 2, denn das hat ja nichts miteinander zu tun.
Ich hab also die Vorschüsse des Gläubigers (mehr als 5% des Verkehrswertes) ins gG eingestellt (Rangklasse 1)...
Dazu sagt der BGH in seiner Entscheidung vom 10.04.2003, IX ZR 106/02 Folgendes:
c) Wird ein Wohnungs- oder Teileigentum versteigert, sind erbrachte Wohngeldzahlungen des Zwangsverwalters nur insoweit zu berücksichtigen, als sie objekterhaltend oder - verbessernd verwandt worden sind; dies muß der die Zwangsverwaltung betreibende Gläubiger darlegen und beweisen.
Im BGH-Fall war die WE-G so pfiffig, die Zwangsverwaltung wegen rückständiger Hausgeldforderungen selbst zu betreiben. Dem Zwangsverwalter wurden von der Gläubigergemeinschaft dann auch brav Vorschüsse zur Verfügung gestellt, die der Zwangsverwalter in Erfüllung der ihm angeblich obliegenden Hausgeldzahlungspflichten an die WE-G geleistet hat (Prinzip: Linke Tasche - rechte Tasche).
Die WE-G hat dann die geleisteten Vorschüsse + die Kosten für die Zwangsverwaltervergütung in der Rangklasse des § 10 Abs. 1 Nummer 1 angemeldet.
Die nur das Zwangsversteigerungsverfahren betreibende Grundpfandgläubigerin war not amused.
Wer jetzt meint, man könne aus den Hausgeldzahlungen des Zwangsverwalters die "Bestandteile" herauspuzzeln, die der Objekterhaltung / Objektverbesserung dienen, sollte sich vor Augen führen, dass noch nicht einmal die WE-G selbst (im BGH-Fall) dazu in der Lage war.
Deshalb, liebe Grundpfandgläubiger, tut Ihr gut daran, wenn Ihr dem Zwangsverwalter gar nicht erst Vorschüsse für die Hausgelder zur Verfügung stellt. Das Schlimmste, was Euch dann passieren kann, ist, dass das L-Verfahren v. A. w. aufgehoben wird.
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