Fragen zum Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz

Zitat von Julian

Das kann man sicherlich so begründen. Die Fundstelle bei Hügel bezieht sich allerdings auf die andwendbaren materiell-rechtlichen Bestimmungen und nicht auf die für das Grundbuchverfahren vorzulegenden Unterlagen. Wie soll man einem Bürger erklären, dass er die ein paar Monate vor der Reform eingereichten Pläne nachbessern muss, obwohl sich für sein Objekt nichts geändert hat (also keine Begründung an Freiflächen-Sondereigentum etc.)?

Ich stimme Julian zu. Die Verträge, die vor dem 01.12.2020 geschlossen wurden und nach dem 01.12.2020 beim Grundbuchamt eingehen sind zwar nach dem neuen Recht zu behandeln, aber wenn keine Besonderheiten den neuen WEG-Rechts zutreffen (kein Freiflächen-Sondereigentum, keine Haftung der Sonderrechtsnachfolger für Geldschulden usw...) dann würde ich auch keine Nachbesserung fordern.

Für die Haftung von Sondernachfolgern ist bei SolumSTAR der Baustein für die Eintragung des WE bereits angepasst ("Die Haftung von Sondernachfolgern ist vereinbart").

Wo hast Du denn gelesen, daß jemand Nachbesserungen fordert, wo es nichts nachzubessern gibt?

Ich denke, man muss unterscheiden:

Bei Aufteilungen, die nur aus baurechtlichen Gründen -keine Realteilung möglich- erfolgen und wo die Eigentümer wie Alleineigentümer behandelt werden sollen, wird es in der Regel keinen Grund für eine Anpassung geben.

Bei umfangreichen und detaillierten Aufteilungen mag das anders liegen. So haben sich doch etliche §-Angaben geändert. Inhaltlich hat sich beispielsweise etwas bei der Ladungsfrist geändert.

Es sollte doch -unabhängig von einer Nachbesserungspflicht- im eigenen Interesse der Eigentümer liegen, dass die Aufteilung bei Eintragung dem geltenden Gesetz entspricht. Diese Linie fahre ich jedenfalls derzeit im Sinne einer vorsorgenden Rechtspflege. Ob man Nachbesserungen rechtlich wirklich verlangen kann, wird sich weisen.

Meine Ausgangslage war - Beurkundung am 27.08.2020 /Eingang beim GBA am 31.08.2020.
Ich hatte Beanstandungen - nach altem Recht -, welche mit Eingang vom 07.12.2020 erledigt worden sind.
Nun könnte ich nach altem Recht eintragen.

In der Teilungserklärung wird jedoch fortlaufend auf §§ des alten WEG verwiesen, die ja jetzt nicht mehr stimmen.
Ich habe mir auch das Gutachten des DNotI Nr. 18095 durchgelesen.
Nach diesem müsste man eintragen können. Der Notar sieht keine Veranlassung die Urkunde zu ändern.

Mich überzeugt aber auch die Argumentation von Prinz. Bin immer noch ratlos.

Wenn man den Rechtsgedanken des § 878 BGB anwenden möchte (so das DNotI im Gutachten Nr. 180895), dann müsste mE die Teilungserklärung so behandelt werden, als sei sie vor dem 1.12.2020 vollzogen worden. Es käme dann die Übergangsvorschrift des § 47 WEG n.F. zur Anwendung. Danach stehen Vereinbarungen, die vor dem Inkrafttreten der Änderungen getroffen wurden, der Anwendung des WEG in der Fassung des WEMoG nur dann entgegen, wenn sich ein entsprechender Wille aus der Vereinbarung mit hinreichender Deutlichkeit ergibt (siehe dazu Hügel/Elzer, Wohnungseigentumsgesetz, 3. Auflage 2021, § 10 RN 47 und die von Juni in #16 zitierten Hinweise des DNotI vom 26.10.2020
https://www.dnoti.de/fileadmin/user…elles/WEMoG.pdf
unter 2. „Auslegung von „Altvereinbarungen“)..

Im Regelfall geht dann die neue gesetzliche Regelung vor, so dass die abgegebenen Erklärungen auch inhaltlich nicht zu ändern sind.

Da der Gesetzgeber diese Folge aber auf die bereits vor dem 1.12.2020 vollzogene Teilungserklärung bezieht, dürfte sich zumindest eine Rückfrage beim Notar empfehlen, ob dies dem tatsächlich Gewollten entspricht. Auch ergibt sich aus der Aussage des DNotI in den Hinweisen vom 26.10.2020: „Es empfiehlt sich also auch vor dem 1.12.2020 beurkundete Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen (das Gesetz spricht in § 47 WEG neue Fassung schlicht von „Altvereinbarungen“) auf das neue Recht abzustimmen“, dass das DNotI von einer noch nicht vollzogenen Teilungserklärung ausgeht, weil es bei einer vollzogenen Teilungserklärung nichts mehr abzustimmen gibt.

Wird hingegen davon ausgegangen, dass die noch nicht vollzogene Teilungserklärung genauso zu behandeln ist, wie eine nach dem 01.12.2020 errichtete Teilungserklärung, weil auch auf Altverfahren das neue materielle Recht anzuwenden ist (s. etwa Abramenko in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 6. Aufl. 2019, § 62 WEG RN 4 mwN in Fußnote 10), dann greift die Übergangsregelung des § 47 WEG n.F. nicht (s. das Gutachten des DNotI im DNotI-Report 22/2020, 169/175 unter VII (Auslegung von Altvereinbarungen))

Mithin müssten dann jedenfalls alle diejenigen Regelungen aus der Teilungserklärung beanstandet werden, die auch nach der der Neufassung des WEG nicht abdingbar sind.

Dazu zählen die bei Hügel/Elzer in § 10 RNern 55, 56 wiedergegebenen wohnungseigentumsrechtlichen Schranken, wobei dort unrichtigerweise auf die „unabdingbare Beschränkung aus § § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG“ hingewiesen wird. Diese Bestimmung ist entfallen. Dafür sieht § 26 Absatz 3 WEG n.F. vor, dass der Verwalter jederzeit abberufen werden kann. Wegen der geänderten starken Stellung des WEG-Verwalters ist diese Bestimmung mE nicht in der Weise abdingbar*, dass die Abberufung des Verwalters auch noch von einem wichtigen Grund abhängig gemacht wird. Das sehen jedoch die bisherigen Teilungserklärungen i.d.R vor.

*Anm: siehe auch § 26 Absatz 5 WEG und Hügel/Elzer § 26 WEG RN 416

Vielen Dank. Ich werde mit dem Notar noch einmal Kontakt aufnehmen.

Zum neuen § 3 Abs. 3 WEG:

Wie ist "Maßangaben im Aufteilungsplan" zu verstehen? Muss hier für jeden einzelnen Stellplatz je eine separate Maßangabe erfolgen, oder genügt eine Skalierung Nord-Süd und Ost-West mit Maßstab dazu im Plan aus der die Lage im Grundstück ersichtlich ist?

Im Hügel zu § 3 WEG (steht unter beck-online zur Verfügung) findet man u.a. folgende Hinweise:

"Die Maßangaben müssen ... so genau sein, dass sie es im Streitfall ermöglichen, den räumlichen Bereich des Sondereigentums eindeutig zu bestimmen. Dafür muss sich aus dem Plan in der Regel die Länge und Breite der Fläche sowie ihr Abstand zu den Grundstücksgrenzen ergeben."

Zu jugi:

Die Gesetzesbegründung aus der BT-Drs. 19/18791 auf Seite 39
https://dip21.bundestag.de/dip21/btd/19/187/1918791.pdf
lautet:

„Nach § 3 Absatz 3 WEG-E sind Stellplätze, an denen Sondereigentum begründet werden soll, und außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks, auf die sich Sondereigentum erstrecken soll, durch Maßangaben im Aufteilungsplan zu bestimmen. Diese Maßangaben treten an die Stelle des Abgeschlossenheitserfordernisses, das für Räume gilt. Die Maßangaben müssen – ungeachtet des ohnehin bestehenden sachenrechtlichen Bestimmtheitserfordernisses – so genau sein, dass sie es im Streitfall ermöglichen, den räumlichen Bereich des Sondereigentums eindeutig zu bestimmen. Dafür muss sich aus dem Plan in der Regel die Länge und Breite der Fläche sowie ihr Abstand zu den Grundstücksgrenzen ergeben“.

Siehe dazu die Ausführungen des DNotI im DNotI-Report 22/2020, 169/172
https://www.dnoti.de/fileadmin/user…22020_light.pdf
unter III/4

zu 1074:

Der Gesetzgeber hat -wie in 2007- von einer Übergangsregelung zu noch nicht vollzogenen Teilungserklärungen abgesehen, so dass -wie seinerzeit (s. die Fundstellen bei Abramenko in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 6. Aufl. 2019, § 62 WEG RN 4 mwN in Fußnote 10)- auf den unerledigten Vorgang (= Altverfahren) das neue materielle Recht anzuwenden ist (Hügel/Elzer, Wohnungseigentumsgesetz, 3. Auflage 2021, in § 48 RN 17). Daher ist die noch nicht vollzogene Änderung der Teilungserklärung auf das neue Recht abzustimmen (s. Hinweise des DNotI vom 26.10.2020 unter 2.
https://www.dnoti.de/fileadmin/user…elles/WEMoG.pdf


Zu Terrassen führt die Gesetzesbegründung in der BT-Drs. 19/18791 auf Seite 39 aus:

„Nach geltendem Recht ist es nicht möglich, das Sondereigentum auf außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks zu erstrecken, etwa auf Terrassen und Gartenflächen. …. Der neue § 3 Absatz 2 sieht vor, dass Sondereigentum auch an Freiflächen begründet werden kann. Auf diese Weise können Freiflächen einzelnen Wohnungseigentümern wirtschaftlich zugeordnet werden, ohne dass damit die mit der Zuweisung von Sondernutzungsrechten verbundene Rechtsunsicherheit in Kauf genommen werden muss. Die Vorschrift beschränkt die Möglichkeit, Sondereigentum an einer Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen auf Freiflächen zu erstrecken, jedoch in Anlehnung an die Vorschriften für das Erbbaurecht (vergleiche § 1 Absatz 2 des Erbbaurechtsgesetzes) und das Dauerwohnrecht (vergleiche § 31 Absatz 1 Satz 2 WEG) in zweifacher Hinsicht: Zunächst können außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks grundsätzlich nicht alleiniger Gegenstand des Sondereigentums sein….“

§ § 3 III WEG nF bezieht sich auf Stellplätze und die außerhalb des Gebäudes liegenden Teile des Grundstücks. Damit gilt das, was für die Stellplätze gilt (siehe oben zu den Maßangaben) auch für die Freiflächen (s. Müller, „Zu den sachenrechtlichen Änderungen durch das WEMoG“ ZWE 2020, 445/450; Hügel/Elzer, Wohnungseigentumsgesetz, 3. Auflage 2021, § 3 RN 71).

Liegt denn die Terrasse außerhalb des Gebäudes ?

Zitat von 1074

....Wie sieht es mit der Doppelgarage aus, die Stellplätze werden von einer Wand getrennt, die Wand selbst hat im vorderen und hinteren Bereich aber Durchgänge, so dass beide Stellplätze jeweils vom Eingang aus erreichbar sind und Durchgänge zueinander haben.

Gemäß § 3 I 2 WEG nF gelten Stellplätze als Räume im Sinne von § 3 I 1 WEG nF. Durch diese Fiktion soll fortan sichergestellt werden, dass alle Arten von Stellplätzen „als Räume“ in Sondereigentum überführt werden können (s. Müller, ZWE 2020, 445/446; Schneider, ZfIR 2020, 822).

Die Gesetzesbegründung führt dazu auf den Seiten 38/39 aus (Hervorhebung durch mich): „Der neue § 3 Absatz 1 Satz 2 ordnet an, dass Stellplätze als Räume in einem Gebäude gelten. Diese Fiktion tritt inhaltlich an die Stelle des geltenden § 3 Absatz 2 Satz 2. Sie bezieht sich aber nur noch auf die Raumeigenschaft. Denn auf die Abgeschlossenheit kommt es bei Stellplätzen aufgrund des neuen § 3 Absatz 3 nicht mehr an; diese Vorschrift stellt bei Stellplätzen anstelle der Abgeschlossenheit auf die Maßangaben im Aufteilungsplan ab. § 3 Absatz 1 Satz 2 gilt für alle Arten von Stellplätzen, unabhängig davon, ob es sich um Stellplätze in einem Gebäude oder im Freien handelt. Daher sind auch Stellplätze auf oder unter einem Gebäude sowie einzelne Stellplätze in einer Mehrfachparkanlage (sogenannte Duplex- oder Quadruplexparker) erfasst“.

Und wenn schon Stellplätze im Freien sondereigentumsfähig sind, obgleich sie in natura nicht gekennzeichnet sein müssen und ohne weiteres betreten werden können, dann kann die Sondereigentumsfähigkeit der beiden Stellplätze in einer Garage dadurch, dass sich in der Trennwand ein Zugang zu jedem Stellplatz befindet, nicht in Frage gestellt sein.

Wie aus der Gesetzesbegründung hervorgeht, kommt es auf die Abgeschlossenheit nicht mehr an. Der Abgeschlossenheit hätte aber auch bislang schon eine jederzeit zu öffnende Verbindungstür nicht entgegen gestanden (s. KG, Urteil vom 03.07.1984, 1 W 561/84 = DNotZ 1985, 437; Hügel/Elzer, § 3 WEG RN 39; Kralim BeckOK GBO, Hrsg. Hügel, Stand 01.10.2020, Sonderbereich WEG RN 107 (die dort mit aA angegebene Ansicht von Hügel, ZWE 2020, 174 bezieht sich noch auf die frühere Fassung des § 3 WEG)

Für die Garage selbst dürften sich die Maßangaben aus dem nach wie vor im Maßstab 1:100 zu fertigenden Aufteilungsplan ergeben. Wenn die dortigen Stellplätze als gleich groß dargestellt sind, würde ich keine weiteren Maßangaben verlangen. Bei der Erdterrasse ist das anders. Bislang wurde die Erdterrasse allenfalls dann für sondereigentumsfähig gehalten, wenn sie in das Gebäude integriert war (siehe die Nachweise bei Ott, BWNotZ 5/2015, 130 ff, 131/132)
http://www.notare-wuerttemberg.de/downloads/bwnotz-5-2015.pdf
War sie das nicht, wurde ein Sondernutzungsrecht begründet. Für die Darstellung des Sondernutzungsrechts reichte es aus, dass der Ausübungsbereich unter Heranziehung der örtlichen Verhältnisse bestimmbar war (s. Rz 14 des Beschlusses des OLG Münchenvom 04.02.2016, 34 Wx 396/15; siehe hier:
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…l=1#post1204039

Nunmehr ist das Sondereigentum an der über das Gebäude hinausragenden Erdterrasse durch Maßangaben darzustellen (s. oben)

So ist es (Pläne mit Maßangaben).

Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung benötigst Du aber schon, denn nach § 3 Absatz 3 WEG soll "Sondereigentum nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind und Stellplätze sowie außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind"

Und darauf muss sich die Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 7 IV 2 WEG beziehen.

Ich auch, denn die bisherige Abgeschlossenheitsbescheinigung kann sich ja wohl kaum darauf beziehen, dass die Stellplätze sowie außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt wurden, wenn diese Bestimmung bislang fehlt.

WEG wurde lange vor Gesetzesänderung eingetragen. Im BV ist vermerkt, dass die Veräußerung der Zustimmung des Verwalters bedarf.
Nun liegt ein Übertragungsvertrag zwischen den Ehegatten vor und das GBA hat die Zustimmungserklärung des Verwalters angefordert. Nach Rückmeldung der Notarin ist in der damaligen Teilungserklärung eine Ausnahme bzgl. der Verwalterzustimmung bei Ehegatten und diversen anderen Fällen vorhanden. Diese Ausnahmen sind im BV nicht ausdrücklich vermerkt, sondern lediglich durch Bezugnahme gewahrt.
Nach neuem Recht ist ja nun die ausdrückliche Eintragung zur Wirksamkeit erforderlich, wobei dies auch für die obigen Ausnahmen (schlagwortartig) gelten soll. (Hügel/Elzer WEG § 7 Rn. 11,13)
Sind die Ausnahmen nun durch das Grundbuchamt mangels ausdrückliche Eintragung zu beachten? Eine Übergangsvorschrift soll nicht existieren. (Hügel/Elzer WEG § 7 Rn. 14)