Hallo, an wen muss der Mieter seine Miete zahlen, wenn der Versteigerungstermin ansteht?
Mit dieser Frage hat mich eine Mieterin überrascht, die heute die Terminsbestimmung erhalten hat.
Die Miete ist im voraus bis 3.6. zu zahlen (3. Werktag). Der Versteigerungstermin ist am 5.6.
Ist das eine Voraussverfügung im Sinne von § 566b BGB, die für den aktuellen Monat gegenüber dem Ersteher wirksam ist? Die Mieterin kann ja schlecht die Miete anteilig bis zum 4.6. an den Schuldner zahlen und abwarten, was im Termin geschieht.
Unter Umständen wird das Objekt nicht versteigert. Dann hätte sie dem Schuldner die Miete nicht rechtzeitig gezahlt und hat Ärger am Hals. Sie will aber auch nicht nochmal an einen evt. Ersteher zahlen müssen.
Ich werde aber nicht so recht schlau daraus, ob es dabei auf die Beschlagnahme oder auf den Zuschlag ankommt.
Eine Zustellung nach § 57b Abs. 1 S. 2 ZVG ist nicht ergangen. Dennoch müsste doch nach S. 1 trotzdem die Beschlagnahme an die Stelle des Eigentumsüberganges treten. Auf eine Kenntnis der Mieterin wird danach keinen Wert gelegt. Hätte dann die Mieterin die Miete schon ab der Beschlagnahme nicht mehr an den Schuldner zahlen dürfen?
An wen ist die Miete zu zahlen?
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Solange kein Zuschlag erteilt worden ist, ist der Eigentümer berechtigt, die Miete in Empfang zu nehmen.
Zusatzfrage: Ist der Mieterin auch der AOB zugestellt worden? -
Die Mieterin kann die Miete für Juni noch schuldbefreiend an den Schuldner zahlen, da vor dem Zuschlag fällig.
Erst mit dem Zuschlag geht das Eigentum über und der Ersteher darf die Mieten kassieren, § 90 ZVG. Auf die Beschlagnahme des Objekts kommt es dabei nicht an.
M.E. kann aber der Ersteher für den fraglichen Monat nicht nochmal Zahlung der anteiligen Miete von der Mieterin verlangen sondern muss sehen, dass er diese vom Schuldner erhält. -
§ 566 b BGB ist nach Sachverhaltsschilderung eine hier nicht anwendbare Vorschrift, denn sie betrifft Vorausverfügungen des Schuldners über die Miete, z.B. Abtretung oder Verpfändung.
Hier geht es aber um die Frage an wen die Mieterin mit befreiender Wirkung leisten kann. Einschlägig ist also § 566 c BGB i.V.m. § 57 b ZVG.
D.h. bis zum Zuschlag muß die Mieterin an den Schuldner (bzw. bei Zwangsverwaltung an den Zwangsverwalter) zahlen, da ja noch gar kein Eigentumswechsel stattgefunden hat.
§ 566 c BGB betrifft die Zeit nach Eigentumswechsel. Danach leistet die Mieterin in den dort bestimmten Zeiträumen solange schuldbefreiend an den Veräußerer bis sie vom Eigentumswechsel Kenntnis erlangt. In der Zwangsversteigerung bestimmt nun § 57 b ZVG, daß ab Zuschlag nur in den in § 566 c BGB genannten Zeiträumen noch schuldbefreiend geleistet werden kann, wenn die Mieterin von der Beschlagnahme, auf welchem Wege auch immer, Kenntnis erlangt hat. Auf die Kenntnis des Eigentumsübergangs kommt es dann nicht mehr an.
In Deinem Falle leistet sie am Fälligkeitstag schuldbefreiend, am 03.07. aber nicht mehr, auch wenn sie den Zuschlag nicht mitbekommt, da sie von der Beschlagnahme Kenntnis erlangt hat. Sie hat Dich ja schließlich danach gefragt.:) -
Die Mieterin kann die Miete für Juni noch schuldbefreiend an den Schuldner zahlen, da vor dem Zuschlag fällig.
Erst mit dem Zuschlag geht das Eigentum über und der Ersteher darf die Mieten kassieren, § 90 ZVG. Auf die Beschlagnahme des Objekts kommt es dabei nicht an.
M.E. kann aber der Ersteher für den fraglichen Monat nicht nochmal Zahlung der anteiligen Miete von der Mieterin verlangen sondern muss sehen, dass er diese vom Schuldner erhält.
Sehe ich genauso. -
Darf meinen Vorschreibern zustimmen.:daumenrau
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Alles richtig. Erwähnenswert ist vielleicht noch, dass der alte Eigentümer bzw. der Zwangsverwalter den größten Teil an den Ersteher abliefern muss.
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@ BeaF
Es ist das Innenverhältnis vom Außenverhältnis zu unterscheiden. Das Innenverhältnis besteht zwischen zwei Vermietern, deren einer dem anderen folgt (altem und neuem Eigentümer). Das Außenverhältnis besteht im Hinblick auf eine Mietforderung/eine entsprechende Periode, etwa einem Kalendermonat, zwischen dem (= demselben) Mieter und (nur) einem der beiden vorgenannten Vermieter. Abgesehen von einer etwaigen dreiseitigen Vereinbarung oder ähnlichen Absprache, aufgrund nur deren der Mieter einen Teil der (einheitlichen) Mietforderung an den alten Vermieter und einen weiteren Teil derselben (einheitlichen) Mietforderung an den neuen Vermieter zu leisten hätte, sieht sich der Mieter stets nur einem Gläubiger gegenüber.
Wird die Mietforderung zu einem Zeitpunkt fällig, der in die Eigentumszeit des alten Vermieters fällt, so ist und bleibt fortgesetzt der alte Vermieter Inhaber dieser Mietforderung. Er allein, der alte Vermieter, bleibt auch fortgesetzt einziehungsbefugt. Ob ein Eigentumswechsel eintritt, bevor der Mieter gezahlt hat, ist insoweit ebenso irrelevant wie eine Kenntnis des Mieters ob des Eigentumswechsels. Dieser Beispielsfall hat mit § 566 c BGB nichts zu tun.
Der Ausgleich zwischen beiden Vermietern, der den Mieter nicht zu interessieren braucht, erfolgt nach § 101 Ziff. 2 Var. 2 BGB. In vorgenanntem Beispiel ist der alte Vermieter (= berechtigte Empfänger) gegenüber dem neuen Vermieter verpflichtet, einen entsprechenden Anteil herauszugeben. Bei § 101 BGB handelt es sich um eine Vorschrift, die ausschließlich das Innenverhältnis betrifft.
Wird die Mietforderung zu einem Zeitpunkt fällig, der in die Eigentumszeit des neuen Vermieters fällt, verhält es sich spiegelbildlich. Hier nun wird § 566 c Satz 3 BGB relevant. § 566 c Satz 3 BGB ist § 407 BGB nachgebildet. Nach dem Eigentumswechsel gehört die nach diesem Zeitpunkt fällig werdende Mietforderung dem neuen Vermieter. Gleichwohl wird der Mieter, der an den unzuständigen Empfänger (= den alten Vermieter) leistet, von seiner Mietschuld befreit, es sei denn, er hatte entsprechende Kenntnis. Bei 566 c BGB handelt es sich ebenso wie bei § 407 BGB um eine (Schutz-)Vorschrift, die ausschließlich das Außenverhältnis betrifft.
Der Ausgleich zwischen beiden Vermietern erfolgt nach § 816 Abs. 2 BGB. In vorgenanntem Beispiel ist der alte Vermieter (= nicht berechtigter Empfänger) gegenüber dem neuen Vermieter verpflichtet, das seitens des in Unkenntnis leistenden Mieters Erlangte an den neuen Vermieter (= berechtigten Empfänger) herauszugeben; freilich - da sogleich (wie oben - vgl. § 101 Ziff. 2 Var. 2 BGB) saldiert wird - nur den anteiligen Betrag, der auf die Eigentumszeit des neuen Eigentümers entfällt. Bei § 816 BGB handelt es sich ebenso wie bei § 101 BGB um eine Vorschrift, die ausschließlich das Innenverhältnis betrifft.
Solange also noch kein Eigentumswechsel zu vergegenwärtigen ist, gibt es kein Innenverhältnis, sondern ausschließlich einen Vermieter, dem gegenüber mieterseits Pflichten zu erfüllen sind. Die Frage nach einem Schutzbedürfnis eines Mieters als Drittschuldners stellt sich bis zu einem Eigentumswechsel von Vornherein nicht. Es kommt auf § 566 c BGB nicht an. Ob der Mieter zu leistet hat, richtet sich insoweit allein danach, ob Fälligkeit bereits eingetreten ist.
Wenn der Mieter, der - mangels Fälligkeit - noch nicht zu leisten brauchte, indes in Kenntnis freiwillig (voraus-)leistet, geht er schlichtweg ein Risiko ein. Kommt es (nachgängig) zum Eigentumswechsel, ist (deshalb) zu prüfen, ob das Geleistete in die Karenzzeit des § 566 c Satz 1/Satz 2 BGB „passt“. Hat der Mieter hernach „zuviel“ (voraus-)geleistet, „passt“ das Geleistete mithin nicht in die Karenzzeit des § 566 c Satz 1/Satz 2 BGB, ist insoweit keine befreiende Wirkung mit dieser Leistung verbunden. Der Mieter hat (deshalb) einerseits abermals - an den neuen Vermieter (= berechtigten Empfänger) - zu leisten. Andererseits hat er freilich einen Anspruch gegen den insoweit ungerechtfertigt bereicherten alten Vermieter (= nicht berechtigten Empfänger) nach § 812 BGB auf Herausgabe des rechtsgrundlos geleisteten Betrages.
Im Falle der Zwangsversteigerung verhielt es sich bis zum 19.06.1915 ebenso. Erst zum 20.06.1915 ist das ZVG (§ 57 Satz 1 ZVG a.F.) geändert worden. Seither gilt § 57 b ZVG (n.F.). Seither ist - soweit es die angeordnete entsprechende Anwendung des § 566 c BGB anbelangt - nicht mehr die Kenntnis des Mieters ob des Eigentumswechsels, sondern die (in der Regel bereits längst vor einem Eigentumswechsel zu vergegenwärtigende bzw. leicht/frühzeitig herbeiführbare) Kenntnis des Mieters ob der Beschlagnahme entscheidend.
Die Änderung des ZVG ging darauf zurück, dass seinerzeit gehäuft Schindluder insoweit getrieben wurde, als dass Schuldner an Dritte (rechtzeitig) Mietforderungen (voraus-)abgetreten haben, die in Gemäßheit des § 57 Satz 1 ZVG a.F. i.V.m. § 573 Satz 1 BGB a.F. die Ersteher nachteilig betrafen. Seinerzeit erstreckte sich nämlich die wirksam bleibende Vorausverfügung im Sinne des § 573 Satz 1 BGB a.F. (= heute § 566 b Abs. 1 BGB) nicht nur auf den laufenden Kalendermonat und allenfalls auf den Folgemonat, sondern auf das laufende Kalendervierteljahr und zwingend auch auf das Folgevierteljahr.
Mit der Vorverlegung des Zeitpunktes auf die Beschlagnahmewirksamkeit wurde dieser Missstand deutlich begrenzt. Heute - zumal die Verfahren ohnehin deutlich länger dauern als damals und zudem die Karenzzeit deutlich verkürzt ist - kommt es auf § 566 b Abs. 1 BGB praktisch nicht mehr an. Zwischen Beschlagnahmewirksamkeit und Zuschlag liegt eine solche Zeitspanne, die die Karenzzeit der §§ 566 b ff. BGB um ein Vielfaches hinter sich lässt.
Und im Hinblick auf § 566 c BGB handelt es sich um eine mitbewerkstelligte flankierende Änderung, die es dem Gläubiger ermöglicht, auch ähnlich bzw. gleichgerichtet wirkende (Voraus-)Rechtsgeschäfte zwischen Mieter und altem Vermieter zu unterbinden, die einen potentiellen Ersteher davon abhalten soll, Gebotsabschläge vorzunehmen, die ansonsten womöglich entsprechend gemacht würden. -
@Bossdom:
Danke für die ausführliche Abhandlung.
Ich habs mir einfach mal ausgedruckt (und auch gelesen) und in meinen ZVG-Kommentar gelegt - fürs nächste Mal.
Der Mieterin werde ich jetzt mal schnell noch mitteilen, dass sie ihre Miete noch in voller Höhe an den Schuldner zahlen kann. Wenn der Zuschlag erteilt wird, bekommt sie von uns sowieso einen Zuschlagsbeschluss übersandt, so dass sie vom Eigentumswechsel Kenntnis erlangt.
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Dann dürfte im Insolvenzverfahren nichts anderes gelten. Ab dem Zuschlag gebühren die Mieten dem Ersteher. Vorher dem Verwalter, solange keine Zwangsverwaltung angeordnet war. Oder?
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Vorher dem Verwalter, solange keine Zwangsverwaltung angeordnet war. Oder?
Natürlich, wem denn sonst. Deine Frage passt aber gar nicht zu dem hier angesprochenen Thema.
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Vorher dem Verwalter, solange keine Zwangsverwaltung angeordnet war. Oder?
Natürlich, wem denn sonst. Deine Frage passt aber gar nicht zu dem hier angesprochenen Thema.
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habe zu diesem Thema auch eine Nachfrage:
Zuschlag am 09.04.2010.
Miete für den Mai ist fällig am 01.05.2010.
Mieterin will an den Ersteher überweisen.
Verwalter teilt mit, dass die Miete an ihn zu zahlen sei.
Vom Zuschlag hat der Verwalter Mitteilung bekommen. Aufhebung der Verwaltung ist noch nicht erfolgt, da die Rechtskraft des Zuschlagsbeschluss abgewartet wird.
Kann der Mieter nun auch schuldbefreiend an den neuen Eigentümer zahlen ??
Danke -
Aufhebung der Verwaltung ist noch nicht erfolgt, da die Rechtskraft des Zuschlagsbeschluss abgewartet wird.
Kann der Mieter nun auch schuldbefreiend an den neuen Eigentümer zahlen ?
Das wäre verheerend, wenn der Zuschlag aufgehoben würde und der Zwangsverwalter gehalten wäre, die Miete beim Scheinersteher beizutreiben.
M.E. ist trotz Zuschlags das Verwaltungs- und Benutzungsrecht nach § 148 Abs. 2 ZVG beim Zwangsverwalter verblieben.
In diesem Sinne auch Depré/Mayer, DIe Praxis der Zwangsverwaltung, Rdn. 355.
Nur an diesen kann dann aber schuldbefreiend gezahlt werden, solange das Zwangsverwaltungsverfahren noch nicht aufgehoben ist. -
ok dankeschön für die Hilfe.
Ich werde der Mieterin mitteilen, dass Sie an den Verwalter zahlen soll. Der hat ja dann eh ab dem Zeitpunkt des Zuschlags Rechnung zu legen für die eventuellen fälligen Einnnahmen nach dem Zuschlag. Die Ersteherin sieht dann ja was ihr nach der Schlussrechnung zusteht und der Verwalter wird diese ihr zustehenden Beträge (ggf. auch die Mai-Miete) auch an diese auskehren. -
Hier die Gegenmeinung:
Nach Zuschlagserteilung kann die Miete vom Mieter für einen nach Zuschlag liegenden Zeitraum schuldbefreiend nur noch an den Ersteher gezahlt werden.
Selbst wenn das Zwangsverwaltungsverfahren noch nicht aufgehoben wurde, fällt die Berechtigung des Zwangsverwalters, die Mieten einzuziehen, sofort mit der Zuschlagserteilung weg.
Der Zwangsverwalter ist zwar noch Zwangsverwalter - allerdings ist sein Verwaltungsobjekt futsch.Grund dafür: Das Verwaltungsobjekt gehört jetzt einem Ersteher.
Die überall zitierte "Rechtsgrundlage" für die "Weiterverwaltung", Entscheidung des BGH vom 13.03.1963 (V ZR 36/61) dürfte längst überholt sein.
Das Bundesverfassungsgericht hat nämlich seit 1963 ausreichend Gelegenheit gehabt (Nassauskiesungsbeschluss etc.), den Umfang der Eigentumsgarantie zu bestimmen.
Ich glaube nicht, dass das Bundesverfassungsgericht heute noch eine Verwaltung, die sich gegen den Ersteher richtet und die - bis auf § 94 ZVG - im Gesetz überhaupt keine Grundlage findet, als gerechtfertigt ansehen würde. -
Du hast schon Recht fossil75, aber es gibt da schon einige Artikel, dass wir uns hier in einer Grauzone befinden. Bis zur Aufhebung, dürfte der Zwangsverwalter schon noch verfügungsbefugt sein.
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Wie ist denn die Rechtslage im Zeitraum zwischen Zuschlagsbeschluss und Rechtskraft des Zuschlagsbeschlusses hinsichtlich der vom Mieter des versteigerten Objekts zu zahlenden Miete ? Ist es klar, an wen zu zahlen ist oder besteht insoweit ein Hinterlegungsgrund, z.Bsp. auf Grund Gläubigerungewissheit ?
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Wie ist denn die Rechtslage im Zeitraum zwischen Zuschlagsbeschluss und Rechtskraft des Zuschlagsbeschlusses hinsichtlich der vom Mieter des versteigerten Objekts zu zahlenden Miete ? Ist es klar, an wen zu zahlen ist oder besteht insoweit ein Hinterlegungsgrund, z.Bsp. auf Grund Gläubigerungewissheit ?
Ja und eindeutig an den Ersteher.
§ 90, der Ersteher IST Eigentümer.
Es besteht kein Hinterlegungsgrund.
Sollte der Zuschlag aufgehoben werden, hat der Ersteher die Gelder im
Rahmen des EBV zu erstatten.
Sollte ein zuteilungsberechtiger Beteiligter dem Ersteher nicht trauen, kann
er einen Antrag nach § 94 ZVG stellen.
Siehe hierzu Traub, Quo vadis gerichtliche Verwaltung, ZfIR 2015,273-278. -
Siehe hierzu Traub, Qua vadis gerichtliche Verwaltung, ZfIR 2015,273-278."Qua"?
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