Da drin ist u. a. vom Wohnungsaufsichtsgesetz NRW (WAG NRW) als Grundlage die Rede...
Entwurf eines Schrottimmobilien-Missbrauchsbekämpfungsgesetzes
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Das Wohnungsaufsichtsgesetz gibt es aber seit 2021 nicht mehr, es wurde beerbt vom Wohnraumstärkungsgesetz NRW.
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Da drin ist u. a. vom Wohnungsaufsichtsgesetz NRW (WAG NRW) als Grundlage die Rede...
Danke - das hatte ich gesucht!
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Ich sehe die Problem der neuen Regelung schon (und in bestimmten Gebietskörperschaften möchte man sich auch nicht ausmalen was passiert, wenn die dortigen Rechtsämter unter politischem Druck von den "neuen Möglichkeiten" Gebrauch machen sollen).
Die Problematik scheint mir eher darin zu liegen, dass bei der Versteigerung - anders als beim typischen rechtgeschäftlichen Erwerb - eine Sicherstellung der Gegenleistung nicht stattfindet. Der Erwerb durch Hoheitsakt ist im Grunde eine ungesicherte Vorleistung. Würde der Eigentumserwerb erst durch Zuschlag und Zahlung/Hinterlegung des Gebots eintreten, gäbe es das Problem nicht. Vielleicht wäre es einfacher, hier anzusetzen.
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Der Rettungserwerb bei zu hohen Geboten geht natürlich nicht - insofern ist da mein Einwand brüchig.
Bei der Teilungsversteigerung führt das Argument auch nicht weiter.
Aber bei "Ihrem" Objekt in der Nachbarschaft gab es doch einen Übererlös zugunsten der Erbengemeinschaft.
Hier muss aber schon die Frage gestellt werden, warum nicht ein Erbe zu § 94 ZVG gegriffen hat (s. hierzu
BGH U.v. 26.2.2015 – IX ZR 172/14, ZfIR 2015,299 (mit Bespr. (Traub, S. 273)). In dieser Sache war eine Miterbein Antragstellerin. Warum soll die Gemeinde als Ortspolizei über § 94a ZVG-E zugunsten der aus dem Erlös berechtigten Partei eingreifen?
Des weiteren sind die vom unseriösen Ersteher vereinnahmten Mieten problemlos aus der übertragenen Forderung pfändbar, wenn keine Verwaltung nach § 94 ZVG besteht.
Das hätten die Erben in der Tat machen können. Aber die Erben sind Laien, und nicht alle Anwälte sind ZV-Profis.
So problemlos ist die Pfändung gegen den Ersteher übrigens auch nicht. Als erstes müßte mal ein Titel her - für eine Bank kein Problem, ansonsten aber schon.
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Würde der Eigentumserwerb erst durch Zuschlag und Zahlung/Hinterlegung des Gebots eintreten, gäbe es das Problem nicht. Vielleicht wäre es einfacher, hier anzusetzen.
In der Gesetzesbegründung, dort Seite 7, heißt es dazu:
ZitatEine Verschiebung des Eigentumserwerbs im Zwangsversteigerungsverfahren auf den Zeitpunkt der vollständigen Zahlung des Gebots oder auf die Eintragung des Erstehers im Grundbuch ist nicht gleichermaßen geeignet, um dem Problem der Schrottimmobilien zügig zu begegnen. Denn eine solche Änderung könnte jedenfalls nicht kurzfristig umgesetzt werden, weil das Versteigerungsverfahren auf dem Eigentumsübergang mit dem Zuschlag aufbaut und deshalb das Verfahren ab dem Versteigerungstermin, der Gefahrenübergang sowie der Lasten- und Nutzenwechsel grundsätzlich neu geregelt werden müssten. -
In der Gesetzesbegründung, dort Seite 7, heißt es dazu:
ZitatEine Verschiebung des Eigentumserwerbs im Zwangsversteigerungsverfahren auf den Zeitpunkt der vollständigen Zahlung des Gebots oder auf die Eintragung des Erstehers im Grundbuch ist nicht gleichermaßen geeignet, um dem Problem der Schrottimmobilien zügig zu begegnen. Denn eine solche Änderung könnte jedenfalls nicht kurzfristig umgesetzt werden, weil das Versteigerungsverfahren auf dem Eigentumsübergang mit dem Zuschlag aufbaut und deshalb das Verfahren ab dem Versteigerungstermin, der Gefahrenübergang sowie der Lasten- und Nutzenwechsel grundsätzlich neu geregelt werden müssten.Übersetzung: "Das ist kompliziert, aber wir brauchen was für die Galerie."
Ehrlich gesagt verstehe ich es auch nicht so ganz. Was, wenn § 89 ZVG lauten würde "Der Zuschlag wird wirksam, wenn er verkündet ist und das bare Meistgebot gezahlt oder hinterlegt ist."
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Die Problematik scheint mir eher darin zu liegen, dass bei der Versteigerung - anders als beim typischen rechtgeschäftlichen Erwerb - eine Sicherstellung der Gegenleistung nicht stattfindet. Der Erwerb durch Hoheitsakt ist im Grunde eine ungesicherte Vorleistung. Würde der Eigentumserwerb erst durch Zuschlag und Zahlung/Hinterlegung des Gebots eintreten, gäbe es das Problem nicht. Vielleicht wäre es einfacher, hier anzusetzen.
Nicht nur da. Versteigerung von Rechten oder Mobiliar findet (wirksam) immer nur gegen Zahlung statt, z.B. § 817 ZPO. Was hat der Bieter getan, was die volle Eigentümerstellung rechtfertigt? Die Silei genügt wohl nicht.
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Ich verstehe die Problematik des originären Eigentumsübergangs nicht.
Das ZVG stellt ausreichende Mittel zur Verfügung, mit dem Beteiligte den Zuschlag verhindern können (Beteiligte = überwiegend betreibende Gläubiger = überwiegend bestrangig betreibender Gläubiger). Man muss sich derer nur bedienen.
Auch die gerichtliche Verwaltung gibt es bereits.
Wie bei so vielen neuen Gesetzen ist auch hier feststellbar, dass die Qualität der Gesetzgebung steil nach unten geht.
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naja, die Sicherstellung findet beim rechtsgeschäftlichen Erwerb in Wirklichkeit ja auch nicht automatisch und als gesetzlicher Regelfall statt- sondern wird vielmehr künstlich herbeigeführt (sinnvollerweise),
im Vollstreckungsverfahren sind die Karten anders ausgeteilt und das Verfahren ist nur beschränkt der Disposition der Parteien (bzw. Akteure- die Allgemeinheit ist ja nichtmal Partei) unterworfen
Rein von der Ausgestaltung des Systems müssen daher schon allgemein anwendbare Regelungen gelten, die an den gesetzlichen (wenn auch nicht tatsächlichen) Regelfall des rechtsgeschäftlichen Erwerbsvorgang angelehnt werden. (warum wird denn nicht eigentlich die Auflassung auf die vollständige Kaufpreiszahlung aufgeschoben, dann könnte man sich den ganzen bürokratischen Quatsch mit der teuren Auflasssungsvormerkung sparen).
Eine derartige Umgestaltung des §89 ZVG wäre schon sehr weitreichend und würde in die Architektur der Zwangsversteigerung schon schwer eingreifen; dass man das nicht so ohne große Not (ich möchte noch einmal betonen wie lächerlich selten die als Begründung herangezogenen Einzelfälle sind) angehen möchte, kann ich gut nachvollziehen und halte ich auch für richtig!
Abgesehen davon: was würde es denn für das Problem ändern? Würden die Objekte besser verwendet werden? Würden sich die alten Eigentümer besser benehmen als die Ersteher, bzw. ihre Pflichten als Grundstückseigentümer auch (weiterhin??) hinreichend wahrnehmen?
Dass Erben manchmal nicht oder schlecht beraten sind, nunja klar doof das , aber nicht zu ändern und ein eigenes Thema (wie mutig oder klug ist es unberaten ein gerichtliches Verfahren zu beschreiten? Wie traurig ist es einen rechtsunkundigen Rechtsanwalt gewählt zu haben?)
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Die Problematik scheint mir eher darin zu liegen, dass bei der Versteigerung - anders als beim typischen rechtgeschäftlichen Erwerb - eine Sicherstellung der Gegenleistung nicht stattfindet. Der Erwerb durch Hoheitsakt ist im Grunde eine ungesicherte Vorleistung. Würde der Eigentumserwerb erst durch Zuschlag und Zahlung/Hinterlegung des Gebots eintreten, gäbe es das Problem nicht. Vielleicht wäre es einfacher, hier anzusetzen.
Nicht nur da. Versteigerung von Rechten oder Mobiliar findet (wirksam) immer nur gegen Zahlung statt, z.B. § 817 ZPO. Was hat der Bieter getan, was die volle Eigentümerstellung rechtfertigt? Die Silei genügt wohl nicht.
Ich habe die Intention des Gesetzgebers noch nie verstanden, dass der Meistbietende durch den Zuschlag Eigentümer eines Grundstücks wird, ohne eine Zahlung des Gebots vornehmen zu müssen. Bei anschließend nicht erfolgter Zahlung fühlt sich das etwas wie Betrug an.
Daher schließe ich mich Tom an, dass in dieser Hinsicht dringend eine Änderung des ZVG erfolgen sollte.
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Bürokratieabbau? Können wir.
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Wenn man sich das vergegenwärtigt, verdeutlicht sich m.E. die Schwere und Fragwürdigkeit des Eingriffes in die Rechtssphäre der Grundstückseigentümer- bei denen es keinen echten Unterscheid zwischen "frischen" Erstehern in Versteigerungsverfahren und "bestandseigentümern" gibt
Der "Bestandseigentümer" oder ein Rechtsvorgänger hat bezahlt.
sagt wer? und warum? und inwieweit? und was hat das damit zu tun ob jemand seinen Grundbesitz schön in Schuss hält oder verwahrlosen lässt oder die Wohnungen überbelegt?
seit wann ist die Zahlung des Kaufpreises oder des Meistgebotes eine Gewähr dafür, sich nicht so zu verhalten?
Natürlich sagt die Zahlung des Kaufpreises für eine Immobilie nichts darüber aus, ob diese durch den Erwerber künftig in ordnungsmäßigem Zustand gehalten bzw. ggf. saniert wird.
Der Unterschied zum Ersteigerer ist aber beim rechtsgeschäftlichen Erwerb, dass der Kaufpreis geflossen ist, ehe der Notar die Eigentumsumschreibung beantragt.
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Ich habe die Intention des Gesetzgebers noch nie verstanden, dass der Meistbietende durch den Zuschlag Eigentümer eines Grundstücks wird, ohne eine Zahlung des Gebots vornehmen zu müssen. Bei anschließend nicht erfolgter Zahlung fühlt sich das etwas wie Betrug an.
Schön wär`s -> BGH, Beschl. v. 14.7.2016, 4 StR 362/15
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§ 90 Abs. 1 ZVG ist die zentrale Vorschrift. Hierüber zu diskutieren ist sinnvoll, aber momentan nicht zielführend.
Näheres findet sich z.B. bei
Bartels/Noll, Das ZVG auf dem Prüfstand, Teil II Rechtsvergleichung, 2017, rechtsvergleichende Forschung zur Reform des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung im Auftrag des BMJV, durchgeführt von der Universität Hamburg, S. 104
Sehr hilfreich sind die Gesetzesmaterialen aus dem 19 JH, warum § 90 so ist, wie er ist.
Eine Änderung des § 90 wird neue Probleme nach sich ziehen. -
Ich bin ganz bei Kai und JoansDong. Weiß jemand von welcher Stelle der Entwurf kam? Ich kann mich nicht erinnern, dass hier jemals ein ZV Gericht vorher angehört wurde.
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Die Problematik scheint mir eher darin zu liegen, dass bei der Versteigerung - anders als beim typischen rechtgeschäftlichen Erwerb - eine Sicherstellung der Gegenleistung nicht stattfindet. Der Erwerb durch Hoheitsakt ist im Grunde eine ungesicherte Vorleistung. Würde der Eigentumserwerb erst durch Zuschlag und Zahlung/Hinterlegung des Gebots eintreten, gäbe es das Problem nicht. Vielleicht wäre es einfacher, hier anzusetzen.
Nicht nur da. Versteigerung von Rechten oder Mobiliar findet (wirksam) immer nur gegen Zahlung statt, z.B. § 817 ZPO. Was hat der Bieter getan, was die volle Eigentümerstellung rechtfertigt? Die Silei genügt wohl nicht.
Ich habe die Intention des Gesetzgebers noch nie verstanden, dass der Meistbietende durch den Zuschlag Eigentümer eines Grundstücks wird, ohne eine Zahlung des Gebots vornehmen zu müssen. Bei anschließend nicht erfolgter Zahlung fühlt sich das etwas wie Betrug an.
Daher schließe ich mich Tom an, dass in dieser Hinsicht dringend eine Änderung des ZVG erfolgen sollte.
Weil es schlicht nicht nötig war (und nach überwiegender Meinung auch hier in diesem Thread auch nicht ist), das zu ändern. Durch Forderungsübertragung, Wiederversteigerung, Rangverschiebungen wurden ausreichend Maßnahmen geschaffen.
Das ZVG ist älter als das BGB und das GG. Es passt für mich trotzdem in diese Rechtsordnung und schafft Rechtsklarheit und -sicherheit.
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Das ZVG ist älter als das BGB...
Ist natürlich nicht richtig. Keine Ahnung, mit was ich das im Fieberwahn verwechselt habe (vielleicht ZPO, aber eigentlich hatte ich ein ganz anderes Datum vor Augen).
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Der Unterschied zum Ersteigerer ist aber beim rechtsgeschäftlichen Erwerb, dass der Kaufpreis geflossen ist, ehe der Notar die Eigentumsumschreibung beantragt.
Ja in Wirklichkeit wird in der überwiegenden Anzahl der Konstellationen der Kaufpreis geleistet sein, bevor der Eigentumswechsel durch Eintragung im GB beantragt wird; das stimmt- steht aber auch net infrage
Ich muss aber fragen, was dieser Unterschied mit der Verwaltung des Objektes (und der allgemeinen Seriosität und Freundlichkeit und dem regelmäßigen Kirchgängen und der Schrebergartenpflege des Erstehers- je nach Gusto der Gemeinde) zu tun haben soll.
Denn darauf zielt die entworfene Vorschrift ja ab
Nochmal zur Erinnerung: Die Gemeinde in der ein Grundstück belegen ist, soll (ohne auch nur interne verwaltungsrechtliche Voraussetzungen) beantragen können, dass das Grundstück nach Zuschlag bis zur Zahlung des Meistgebotes in gerichtliche Verwaltung genommen wird
Zur Begründung wird herangezogen, dass in bundesweit 30 (dreißig) Konstellationen jährlich Ersteher ihr Objekt "nicht ordentlich behandeln" (verwahrlosen lassen, nicht instand setzen, schlimm überbelegen, die Mieter gemein behandeln, den Rasen nicht mähen) und das Meistgebot nicht entrichten (und (vielleicht) auch niemals entrichten wollten)
Ich halte das für eine schlechte Gesetzesänderung
nochmal zusammenfassend:
1.) ist das Problem (zumindest in dem adressierten Umfang von nur 30 Fällen jährlich) nur ein aufgepumptes Scheinproblem
Soll für jede so seltene Einzelfallkonstellation mit (vielleicht!) problematischen Ergebnissen eine Umgestaltung der Rechtslage erfolgen? Mir fallen da noch ein paar andere ein...
2.) ist die Lösung unverhältnismäßig
Es wird eine Tür geöffnet, durch die Gemeinden mehr oder minder verantwortungsbewusst gehen werden; es ist keinerlei Rechtsschutz vorgesehen; meine Güte, jede Grundsteuervollstreckung der öffentlichen Hand ist nach §322 AO an Voraussetzungen geknüpft- die wir zwar nicht zu prüfen haben, die aber durch den mündigen Schuldner im Verwaltungsrechtsweg überprüft werden können; die ermöglichten Eingriffe in die Rechte der Ersteher sind erheblich; Ersteher können gute Gründe haben, das Meistgebot später zu entrichten;
3.) Ist die Lösung nicht geeignet, dem (Schein-)Problem wirksam zu begegnen
Wie kommt man denn auf die Idee, dass sich ein Ersteher nach Zahlung des Meistgebotes nennenswert anders verhält? Oder ist er dann "anders" oder "stärker" berechtigt? Hier wird eine Unterscheidung vorgenommen, die unsere Rechtsordnung bislang nicht kennt; generell wird/wurde ja eher nicht zwischen verschiedenen Eigentümerstellungen unterschieden
4.) Ist die Lösung (vielleicht auch infolge von 1) und 3)) schlecht begründet
Hier soll ein Rechtsgut (das der Allgemeinheit auf ordentliche Verwendung von Grundbesitz) geschützt werden, indem in andere Rechtsgüter (das Verwaltungs- und Verwendungsrecht des neuen Eigentümers) eingegriffen wird und zwar bis zu einer Veränderung der Konstellation (nämlich die Zahlung durch den Ersteher);
wobei - und das halte ich für einen problematischen Knackpunkt! - die Veränderung der Konstellation weder mit dem Problem, noch dem zu schützenden Rechtsgut in nennenswertem Zusammenhang steht und die Rechtsgüter der adressierten Schutzobjekte durch die eintretende oder ausbleibende Veränderung (also die erfolgende oder ausbleibende Zahlung des Meistgebotes) selbst überhaupt nicht berührt werden (was geht die Allgemeinheit an, ob das Meistgebot gelatzt wird oder nicht?!).
Das wirkliche Problem sind Eigentümer, die ihren Grundbesitz auf eine Weise verwenden, die dem Wohl der Allgemeinheit zuwiderläuft- die gibt es; dass es sie gibt, hat aber wenig oder nichts damit zu tun, ob sie den Preis bezahlt haben oder wie sie das Objekt erwerben/erworben haben
Mir selbst ist ein "Schrittimmobilienverfahren" mit einem kriminellen Mastermind als Ersteher, der die horrenden Mieten perfide vereinnahmt, das Objekt zerfallen lässt und (Obergemeinheit) nicht einmal bezahlt, bislang nicht begegnet- Ich kenne aber in mehreren Ortschaften verwahrloste, zerfallende Gebäude auch in innenstädtischen Bereichen meiner früheren und meines aktuellen Berittes; Versteigerungsverfahren sind und waren dazu nicht anhängig
P.S. Sorry, dass ich immer so viel rausblubbere, aber das Thema beschäftigt mich; ich finde es wirklich deprimierend, ärgerlich und frustrierend, wie für ein Scheinproblem Scheinlösungen gefunden werden, die darauf hinauslaufen, dass man ein bestehendes System einfach verschlechtert und nicht verbessert
Irgendwie habe ich die naive Vorstellung, dass eine Modifikation der bestehenden Konstellationen mit realen Verbesserungen, nicht Verschlechterungen einhergehen sollten.
P.P.S.
Wie wäre es denn vielleicht mal mit einem ordentlich durchdachten und konzipierten §30h ZVG
Überschrift: Vollstreckungsschutz; ganz besondere Härten im Zwangsversteigerungsverfahren
(DAS sind Probleme, die bundesweit in nennenswerter Zahl auftreten und die der Gesetzgeber einer gesetzgeberischen Gestaltung unterziehen sollte- und nicht seit mittlerweile Jahrzehnten völlig blind, taub und gelähmt der Praxis sowie der ober- und verfassungsgerichtlichen Rechtsprechung vor den Füssen schimmeln lassen)
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